物业管理企业会计

2012-01-07 14:51:21 来源：http://www.caiwu12366.cn 浏览：3670次

2．年数总和法 年数总和法又称变率递减法。是以计提折旧的数额作为每年计提折旧的基数乘以一个逐年递减的分数来计算年折旧率的一
种方法。
计算公式为：
年折旧率= 预计使用年限-已使用年限
预计使用年限×(预计使用年限十1)÷2
月折旧率＝年折旧率÷12
月折旧额＝(固定资产原值-预计净残值)×月折旧率
4某物业管理企业有台仪器，原值为50000元，预计使用年限为5年，残值为2700元，清理费为700元。
折旧计算表(年数总和法) (金额单位：元)
年份 (原值-净残值) 应提折旧总额 年折旧率 每年折旧额 累计折旧
l 48000 5-0 = 5
5 (5十1)÷2 15 48000× 5 =16000
15 16000
l 48000 5-1 = 4
5 (5十1)÷2 15 48000× 4 =16000
15 28800
l 48000 5-2 = 3
5 (5十1)÷2 15 48000× 3 =16000
15 38400
l 48000 5-3 = 2
5 (5十1)÷2 15 48000× 2 =16000
15 44800
l 48000 5-4 = 1
5 (5十1)÷2 15 48000× 1 =16000
15 48000
(四)固定资产折旧的帐务处理
固定资产计提折旧时，应以月初可提取折旧的固定资产帐面原值为依据。当月增加的固定资产，当月不提折旧；当月减少的固定资产，当月
照提折旧。因此，企业各月计算提取折旧时，可以在上月计提折旧的基础上，对上月固定资产的增减情况进行调整后计算当月应计提的折旧额
。
当月固定资产应计提的折旧额＝ 上月固定资产计提的折旧额十 上月增加固定资产应计提的折旧额 - 上月减少固定资产应计提的折旧额
固定资产折旧计算表 2000年8月份 (金额单位：元)
使用部门 固定资产类别 上月计提 上月增加 上月减少 本月计提
原价 折旧额 原价 折旧额 原价 折旧额 原价 折旧额
行政管理部门 房屋建筑物 办公设备 600000
50000 1200
600 20000 150 　 　 600000
70000 1200
750
营业部门 房屋建筑物运输设备 200000
400000 400
800 300000 700 200000 400 200000
500000 400
1100
合计 　 l250000 3000 320000 850 200000 400 l 3710000 3450
借：管理费用 l 950
营业成本 l 500
贷：累计折旧 3450
管理费用 营业成本 累计折旧 1950 1500 3450
五、固定资产修理的核算 修理按其修理范围的大小，费用支出的多少和修理间隔时间的长短，可以分为（1）大修理和（2）中小修理。
（一）日常修理的核算
固定资产日常修理是为了维护和保养固定资产正常工作状态所进行的经常性修理工作。 固定资产发生的日常修理费用属于收益性支出，应
当于实际发生支出时直接计入当期管理费用中。
1某物业管理企业的一辆轿车委托大众修理厂进行经常性修理，发生修理性费用800元，开出转帐支票一张。根据转帐支票存根联和收款收据
编制会计分录如下：
借：管理费用 800
贷：银行存款 800

(二)大修理的核算
固定资产大修理是固定资产的局部更新，是指固定资产在使用一定时期后，为保证固定资产的正常效用和使用，对其主要部分或较多零件进行
拆卸、更新、翻修等
1．待摊大修理费用的核算 待摊大修理费用核算时，应将实际发生的费用借记"待摊费用"帐户或"递延资产"(摊销期一年以上)帐户，贷记"原
材料"或"银行存款"帐户；根据大修理周期分月摊销时，借记"管理费用"帐户，贷记"待摊费用或递延资产"帐户。
1某物业管理企业对房屋进行大修理，实际支付维修费72000元，分12个月份摊费用。根据支票存根和收款收据等原始凭证。
(1)支付管理费用时：
借：待摊费用 72000
贷：银行存款 72000
(2)按月摊销费用时：
借：管理费用 6000
贷：待摊费用 6000

2．预提大修理费用的核算 采用预提大修理费用时，借记"管理费用''帐户，贷记"预提费用"帐户。实际进行大修理时，按实际发生的大修
理支出，借记"预提费用"帐户，贷记"原材料"、"银行存款"等帐户。各期预提的数额应按预计发生的大修理费用和大修理周期合理确定。实际
发生的大修理费用大于预提的大修理费用时，其差额可计入上月管理费用中；若实际发生的大修理费用小于预提的大修理费用时，其差额可冲
减修理当月的修理费用。
2某物业管理公司拟定1年后对房屋进行一次大修，预计修理费用57600元（每月预提4800元）。
(1)公司按月预提大修理费用。
借：管理费用 4800
贷：预提费用 4800
十二个月共预提大修理费为57600元。
(2)对房屋进行修缮，实际发生支出59000元
借：预提费用 57600
管理费用 1400
贷：银行存款 59000
第七章 无形资产和递延资产的核算
本章介绍了无形资产，递延资产的给年以及所含内容，重点阐述了短期借款，应付帐款，应付票据，应付工资，应付福利费，预付帐款，应
付利润、其他应付款等的核算。

无形资产的核算
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一、无形资产概述
概念：无形资产是指不具有实物形态，但可供公司长期使用并能够给公司带来经济利益的经济资源。 特征： (1)无实体性 (2)收益的不确定性
(3)垄断性 (4)可以在一个以上会计期间为公司提供经济效益
无形资产的内容：可以分为专利权、商标权、著作权、土地使用权、特许权、非专利技术、计算机软件和商誉等。
二、无形资产取得的核算
(一)无形资产的计价
(1)企业购入各项无形资产，应按照本企业实际支付的价款入帐。
(2)企业自行开发按法律程序认可的无形资产，按开发过程中发生的实际净支出计价。
(3)其他单位投资转入的无形资产，应按评估确认或合同、协议确认的价格入帐。
(4)企业接受捐赠的无形资产，按照发票帐单所列金额或同类无形资产的市价入帐。
(5)商誉只有在企业合并、接受投资和向外购入时方可作价入帐。
(二)无形资产取得的核算
设置"无形资产"帐户，该帐户属于资产类帐户。借方登记企业取得无形资产的实际成本；贷方登记无形资产价值的摊销额及减少的无形资产；
余额在借方，表示无形资产的摊余价值。本帐户按无形资产类别或项目设置明细帐进行明细核算。
1某物业管理企业从科研所购入一项专利权，开出转帐支票付价款7000元。
借：无形资产--专利权 7000
贷：银行存款 7000
2某物业管理企业与天祥房地产开发公司达成协议，接受该开发公司以土地使用权作为投资。经华兴会计师事物所评估确认其该土地使用权作价
为690000元。
借：无形资产--土地使用权 690000
贷：实收资本--法人资本 690 000
三、无形资产摊销核算 无形资产摊销时直接贷记"无形资产"帐户，借记"管理费用"帐户。
1某物业管理企业于1997年5月份购买了一项专利，支付价款54000元，该专利有效使用6年，
年摊销额＝取得专利权的全部价款÷有效使用年限 ＝54000÷6元／年＝9000(元／年)
月摊销额＝9000÷ 12元／月＝750元／月
(2)编制会计分录如下：
借：管理费用--无形资产摊销 750
贷：无形资产--专利权 750
四、无形资产转让核算 转让无形资产所有权的核算企业在出售，转让无形资产时，应贷记“其他业务收入”，并同时结转无形资产的摊余价
值，记入其他业务支出帐户。
2某物业管理企业转让给东宇实业公司土地使用权，收到价款390000元，存入银行。该土地使用权的取得成本为200000元，法定有效期限为20年
，企业已使用4年。
土地使用权摊余价值＝200000元-40000元＝160000元
转让土地使用权应交纳营业税＝390000元×5％＝19500元
收到转让价款时，编制会计分录如下：
借：银行存款 390000
贷：其他业务收入--无形资产转让 390000
同时结转出售成本：
借：其他业务支出 179500
贷：无形资产--土地使用权 160000
应交税金--应交营业税 19500
递延资产与其他资产核算
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一、递延资产榴述
(一)递延资产的性质 递延资产是指不能全部计入当期损益，应当在以后年度内分期摊销的各项费用。包括开办费、租入固定资产的改良支出以
及摊销期限在一年以上的长期待摊费用。
(二)递延资产的内容通常，递延资产包括开办费、租入固定资产改良支出，以及摊销期在一年以上的长期待摊费用等。
1．开办费
2．租入固定资产改良支出
3．长期待摊费用
二、递延资产核算 借方登记实际发生的各项递延费用；贷方登记各项递延费用的摊销数；余额在借方，表示尚未摊销的各种递延资产数额。
4某物业管理企业在筹建期共发生注册、验资、人员培训、筹建期间人员工资、办公费等开办费用84000元。在营业后5年内摊销，每年摊销额
1400元， 根据有关凭证编制会计分录如下：
(1) 借：递延资产--开办费 84000
贷：银行存款 84000
(2)每年分月摊销开办费时：
借：管理费用 l 400
贷：递延资产--开办费 1400
第八章 流动负债的核算
本章介绍了负债的概念，流动负债的概念及核算，重点阐述了短期借款，应付帐款，应付票据，应付工资，应付福利费，预付帐款，应付利润
，其它应付款，其它应交款等的核算。
要求重点掌握短期借款，应付帐款，应付票据，应付工资，应付福利费，预付帐款，应付利润，其它应付款，其它应交款的核算方法。
一、负债的概念 负债是企业承担的，以货币计量的在将来需要以资产或劳务偿还的债务。
二、负债的特点
(1)负债是指已经发生的，并在未来一定时期内必须偿还的经济义务，这种偿付需用资产、劳务、再负债等债权人能接受的形式支付。
(2)负债须以货币计量。负债形成时，即有价值量，也有实物量，但偿还负债时需以货币计量。
(3)负债一般情况下有确切的债权人和到期日。对于可以作出合理估计的，可以做出合理估计；对于某些不能合理估计的，但是有可能在将来发
生损失的事项，可以作为或有负在资产负债表中附注中加以说明。
(4)大部分负债是以合法交易形成的，是有法律约束形成的负债，可认定是一种法定债，即必须依法履行义务。
(5)负债只有在偿还，或债权人放弃债权，或情况发生变化以后才能消失。
三、负债的分类
可以分为流动负债和长期负债。
1．流动负债 流动负债是指将在一年或者超过一年的一个营业周期内偿还的债务。
2．长期负债 长期负债是指超过一年或长于一个营业周期的债务。
流动负债的核算
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一、流动负债慨述
流动负债是指偿还期限在一年或者超过一年的一个营业周期以内需偿还的债务
（一）流动负债的特点
(1)偿还期短。在债权人提出要求时到期偿付，或一年内一个营业周期内必须履行偿债义务。
(2)负债的目的是为了满足经营过程中周转资金的需要。
(3)债务的数额相对较小。
(4)一般以公司的流动资产来清偿。
（二）流动负债的分类
1．按流动负债产生的原因，可以分为以下四类：
(1)经营引起的流动负债。
(2)借贷产生的流动负债。
(3)结算过程中产生的流动负债。
(4)分配形成的负债。
2．按照流动负债的应付金额是否确定，可以分为以下三类。
(1)应付金额肯定的流动负债
(2)应付金额取决于经营成果的负债。
(3)应付金额需要估计的流动负债。
二、短期借款的核算
(一)短期借款概念及分类
如短期借款，是物业管理企业为解决资金周转困难而向银行和其他金融机构借入的期限在一年以内的各种借款。
种类:
(1)经营周转借款。是指物业管理企业向银行或其它金融机构借入用于开展服务性业务 的周转借款。
(2)[临时借款。是指物业管理企业向银行或其他金融机构借入用于临时性需要的借款。
(二)短期借款的核算
设置"短期借款"帐户，借方登记短期借款的偿还数额；贷方登记 借入的短期借款 余额反映尚未归还的短期借款数额。
短期借款
①登记短期借款的偿还数额 ②登记借入的短期借款

1某物业管理企业4月1日向当地工商银行申请临时贷款100 000元，用于购进各种库存商品。借款期限3个月，利息按月息90／o计算，款项收存
银行，按季付息。
(1)企业于4月1日取得借款时，根据银行收款通知，作会计分录如下：
借：银行存款 100000
贷：短期借款--临时借款 100000
(2)企业于4月31日预提当月负担的利息时， 100000元×9D／N＝900元
借：财务费用 900
贷：预提费用 900
企业5月末预提利息时应作相同会计分录。
(3)6月31日，借款期满，物业管理企业以银行存款偿还本息时，
借：短期借款--临时借款 100000
财务费用 900
预提费用 l800
贷：银行存款 102700

三、应付帐款的核算
设置"应付帐款"帐户，本帐户贷方登记企业发生的应付购货款额；借方登记偿还的应付购货款额；余额一般在贷方表示尚未支付的购货款额
。
应付帐款
①登记偿还的应付购货款额 ②登记企业发生的应付购货款额
某物业管理企业本月5日从本市五金经销商店购入阀门30个，每个价值8元， 阀门入库，款末付。
借：原材料--阀门 240
贷：应付帐款--五金商店 240
10日后，企业以存款支付货款，根据付款凭证及支票存根，
借：应付帐款--五金商店 240
贷：银行存款 240

应付帐款记帐金额有两种处理方法，即总价法和净价法。
1．总价法 在购货发生时按未扣除现金折扣前的发票总额入帐。
某物业管理企业购入陶瓷洁具一批，合计4000元(付款优惠条件10天内付款3％折扣，20天付款2％折扣，30日付款1％折扣)陶瓷洁具入库，
借：库存商品 4000
贷：银行存款 4000
如果物业管理企业10天内付款，
借：应付帐款 4000
贷：银行存款 3880
财务费用 120

如果20天内付款
借：应付帐款 4000
贷：银行存款 3920
如果30日以后付款，则会计分录如下：
借：应付帐款 4000
贷：银行存款 4000

2．净价法 按发票记载的全部应付金额扣除折扣后的净值入帐。 以上题为例，根据入库单，
借：库存商品 3880
贷：应付帐款 3880
如果物业管理企业10天内付款，
借：应付帐款 3880
贷：银行存款 3880
如果在20天内付款，根据付款凭证，作会计分录如下：
借：应付帐款 3880
财务费用 40
贷：银行存款 3920
如果30天内付款，根据付款凭证，
借：应付帐款 3880
财务费用 120
贷：银行存款 4000

我国目前会计实务中采用总价法。
四、应付票据
(一)应付票据概念及分类
设置"应付票据"帐户进行核算。开出按票面金额记入贷方，到期承付时，按票面金额记入借方，余额在贷方，表示尚未到期的应付票据数额
。
(二)应付票据的帐务处理
某物业管理企业购入防盗门20扇，每扇600元，按合同开出4个月无息商业承兑汇票，支付购货款。另前欠红砖厂应付款4600元，现以一张为期2
个月的无息商业承兑汇票付款。：
借：库存商品--防盗门 12000
应付帐款--红砖厂 4600
贷：应付票据 16600
2个月到期归还红砖厂货款，根据付款凭证，
借：应付票据 4600
贷：银行存款 4600
五、应付工资核算
(一)工资总额的组成
工资总额是指各单位在一定时期内直接支付给本单位全体职工的劳动报酬总额。 六个部分组成：
1．计时工资 计时工资是指按计时工资标准(包括地区生活费补贴)和工作时间单位支付给个人的劳动报酬。
2．计件工资
3．奖金
4．津贴和补贴
5．加班加点工资 是指按规定支付的加班工资和加点工资。
6．特殊情况下支付的工资
(二)工资结算及帐务处理
1．工资原始记录 原始记录主要有：考勤记录、工作任务记录、扣款通知单等。
2．应付工资的计算 计时工资的计算： 计算如下：日工资的计算 通常有两种方法
（1）一种是根据法定出勤天数计算(每月出勤日为21、17天)
（2）另一种是根据平均每月30天计算。
计算公式如下：
每月按30天计算： 日工资＝月标准工资/30
每月按21．17天计算：日工资＝月标准工资/21.17
按30天计算日工资，表明节假日照发工资，节假日的缺勤应扣工资，按21．17天计算日工资，表明节假日不付工资，节假日缺勤也不扣工资。
应付工资＝月标准工资十应付工资总额的津贴、补贴十奖金-事病假应扣工资
实发工资＝应付工资十代发各种款项-代扣各种款项
某物业管理企业职工王某，月标准工资510元，各种物价补贴102元，本月事假、病假各一天(病假扣款比例lo％)。另有交通补贴20元，代扣储
蓄30元，
具体计算如下: 日工资＝510/30＝17元／天 事假、病假应扣工资＝l×17元十17元×l×10％＝18．7元 应付工资＝510元十102元-18．7元
＝593．3元
实发工资＝593。3元十20元-30元＝583．3元
按月分部门编制"工资结算单"，由财务部门编制"工资结算汇总表"作为原始凭证， 设置"应付工资"帐户。该帐户贷方登记本月工资分配额，借
方登记本月工资的实际支付的工资和各种代扣款项；期末余额在贷方表示应付未付工资额。若为借方余额，表示超支的工资额。 应付工资 实
际支付工资数，各种待扣数 工资分配数 超支的工资数 某物业管理企业编制1月份"工资结算汇总表"财会部根据该表，进行帐务处理。
(1)12月10日，签发现金支票一张，到银行提现金30623元备发工资。根据现金支票存根。
借：现金 30623
贷：银行存款 30 623
(2)以现金发放1月份工资，作会计分录如下(随同工资一起发放的职工交通补贴应由管理费用负担，独生子女补贴由应付福利费开支)。
借：应付工资 29928
管理费用 580
应付福利费 l15
贷：现金 30623
(3)从职工应付工资中代扣住房公积金，养老保险金(住房公积金按工资总额6％扣，养老保险金按工资总额4％扣取)， 借：应付工资 3322 贷
：其他应付款--代扣住房公积金 l993 --代扣养老保险金 1329
(4)用银行存款支付代扣的住房公积金和养老保险金，
借：其他应付款--代扣住房公积金 l 993
--代扣养老保险金 l 329
贷：银行存款 3322
(5)职工李明因应付工资未领，财务科代保管，
借：现金 716
贷：其他应付款--职工代领工资(李明) 716
(6)职工李明出差归来，企业发放工资，作会计分录如下：
借：其他应付款--职工代领工资(李明) 716
贷：现金 716
(7)月末，根据"工资汇总表"
借：营业成本 15115
管理费用 6755
应付福利费 l 370
其它业务支出 10010
贷：应付工资 33250

工资结算汇总表
部 门 标准 工资 奖 金 各种津贴补贴 扣事病假工资 应付 工资 非工资津贴 代扣款项 实发 工资
岗位津贴 价格律贴 取暖补贴 副食补贴 病 假 事 假 车贴 独 生
子女费 住 房 公积金 养 老 保险金
管理人员 4800 400 800 200 　 160 　 　 6360 160 35 381 254 5920
服务人员 12000 960 1200 600 　 480 85　 40 15115 240 50 907 604 13894
经营人员 8000 640 800 400 　 320 120 30 10010 160 30 600 400 9200
医务福利人员 1100 80 100 50 　 40 　 　 1370 20 　 82 55
1253
长病假人员 350 　 　 25 　 20 　 　 395 　 　 23 16 356
合 计 26250 2080 2900 1275 1020 205 70 33250 580 115 1993 1329 30623


六、应付福利费 应付福利费是指企业准备用于职工个人消费发生在福利方面的款项。按照企业职工工资总额的14％的比例提取的。 设置"应付
福利费"帐户，该帐户的贷方登记企业提取的福利费，借方登记职工福利费的使用与支付数。余额在贷方，表示已提取而尚未使用的职工福利费
的结余数；期末余额在借方，表示实际支付数大于计提数。 应付福利费 使用与支付数 提取的福利费 尚未使用的金额 实际支出数大于提取数
用现金支付职工困难补助费l600元。
借：应付福利费 1600
贷：现金 l 600
七、预收帐款
(一)预收帐款的概念 预收帐款是根据企业合同规定向购货单位预收的货款。
(二)预收帐款的核算 设置"预收帐款"帐户，其帐户贷方登记预收帐款的款项以及补付的款额；借方登记提供的服务金额以及退回多收的余额；
期末余额在贷方表示尚未提供的劳务的预收款项。
物业管理企业预收1997年l一6月公共服务费8760元，收现金，
借：现金 8760
贷：预收帐款 8760
每月末结转当期营业收入--公共服务费1445元。
借：预收帐款--公共性服务费 l 445
贷：主营业务收入 l 445
八、应交税金
物业管理公司应交的税金大致有如下几种：营业税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、车船使用税、印花
税、契税以及企业所得税等。
(一)应由营业收入负担的税金
1．营业税 营业税是指对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业收入额征收的一种税。
应纳营业税＝营业额×适用税率 物业公司的营业收入，税率一般为5％。
2．城市维护建设税 城市维护建设税以纳税人实际交纳的营业税、增值税、消费税三税为计税依据，分别与上述三税同时缴纳。
应纳税额＝(营业税、增值税、消费税税额)×适用税率
3．教育费附加 教育费附加以各单位实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计税依据，并分别与"三税"同时缴纳，征收率为"三税"税额
的3％。
应纳教育费附加＝(三税税额)×征收率3％.
某物业管理企业本月收取的各种服务费等营业收入额为50000元，适用税率5％，
（1）根据规定的税率，提取营业税时
借：营业税金及附加 2500
贷：应交税金--应交营业税 2500
上缴税金时，根据付款收据会计分录如下：
借：应交税金--应交营业税 2500
贷：银行存款 2500
（2）该物业管理企业应交营业税2500元，计算应交城市维护建设税，税率7％。
借：营业税金及附加 175
贷：应交税金--应交城市维护建设税 175
上缴税金时，
借：应交税金--应交城市维护建设税 175
贷：银行存款 175
（3）该物业管理企业应交营业税2500元，计算教育费附加(按3％提取)。
借：主营业务税金及附加 75
贷：其他应交款--教育费附加 75
上缴教育费附加时
借：其他应交款--教育费附加 75
贷：银行存款 75
(二)应由管理费用负担的税金
1．房产税 房产税是以房产为征税对象，按照房产的计税价值或出租房产的租金收入向产权所有人，征收的一种财产税。
年应纳房产税税额＝房产原值(1-30％)×1．2％
依房产租金收入征税的计算公式 年应纳房产税税额＝房产租金收入×12％ 房产税按年计算征收，每半年缴纳一次。
某物业公司出租写字楼一幢，年租金收入260万元，计算其应纳房产税。 按规定的税率，提取房产税时分录如下：
借：管理费用 312000
贷：应交税金--应交房产税 312000
上缴税金时，根据付款收据分录如下：
借：应交税金--应交房产税 3120
贷：银行存款 312000
2．城镇土地使用税 城镇土地使用税是国家在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人，以其实际占用的土地面
积为计税依据，按规定的税率计算征收的一种税。 座落在菜市二类区的物业公司占地面积12000m2，(单位税额3元／m2)，计算该公司每年应纳
土地使用税。
借：管理费用 36000
贷：应交税金--城镇土地使用税 36000
上缴税金时:
借：应交税金--城镇土地使用税 36000
贷：银行存款 36000
3．车船使用税 车船使用税是对在我国境内拥有并使用车船的单位和个人，按照车船的种类、吨位和规定的税额计算征收的一种行为税。
4．印花税 印花税是对经济活动和经济交往中书据，领受的凭证征收的一种税。
(三)应由消费者和投资者负担的税金
1．增值税 增值税是对在我国境内销售货物或提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位或个人，就其销售额或进口额计算税款，并实行
税款抵扣制的一种流转税。如果物业公司兼营商店向业主销售货物，就应交纳增值税。
一般纳税人应纳税额＝当期销项税额-当期进项税额
小规模纳税人应纳税额＝销售额Ⅹ征收率
2．固定资产投产方向调节税 固定资产投资方向调节税是对一切建设单位和个人用各种资金安排的固定资产投资征收的一种特别目的税。
应纳税额＝固定资产实际投资额×适用税率，
(四)应由公司利润支付的税金 企业所得税 企业所得税的计税依据为应纳税所得额，
即应纳税所得额＝收入总额-准予扣除的项目金额。
企业所得税计算公式如下：
应纳所得税＝应纳税所得额×税率 企业所得税的基本税率为33％。另外有两档照顾性税率，即18％和27％
某物业管理企业本年度l-11月份累计应纳税所得额为360000元，累计已纳所得税118800元。本期(12月份)实现的应纳税所得额为40000元，按33
％税率计算企业所得税。
本月累计应纳所得税额＝(360000十40000)元×33％＝132000元
本月应纳所得税额＝132000元-118800元＝13200元 按规定税率计算所得税时，作分录如下：
借：所得税 13200
贷：应交税金--应交所得税 13200
上交税金时，根据付款收据，
借：应交税金--应交所得税 13200
贷：银行存款 13200
应付利润是指企业按照出资比例或合同规定比例计算应分得其他投资者的利润。 设置"应付利润"帐户，贷方登记应付给投资者及其他单位和个
人的利润，借方登记支付的利润；期末余额在贷方，反映企业应付的利润。 应付利润 支付的利润 应付给投资者的利润 应付的利润
某物业管理企业1997年年末，按分配程序交足所得税，企业提取了盈余公积，剩余净利润，企业决定用50000元，向投资者分配。
分配利润时，分录如下
借：利润分配--应付利润 50000
贷：应付利润 50000
企业以银行存款支付利润，根据付款凭证，
借：应付利润 50000
贷：银行存款 50000
十、其他应付款 设置"其他应付款"帐户：用来核算企业应付、暂收其他单位或个人的款项，该帐户属于负债类帐户。贷方反映企业发生的应付
、暂收款项，借方反映企业支付应付及暂收款项。月末，余额为贷方反映企业应付、暂收的结存金额。
2．其他应付款的核算
某物业管理公司规定，凡小区内业主入住后要进行装修，需支付2400元的装修保证金，业主装修完毕，经验收，如没有违反规定，装修保证金
如数退还，如果发现破坏主体结构，则要扣除部分保证金。
1997年8月收取8号楼5户业主装修保证金12500元。1月以后，5户业主均装修完毕，发现3户业户没有违反规定，其他2户则有破坏主体结构的行
为，需扣除保证金每人800元.(1)收取装修保证金时，根据收款凭证，
借 ：现金 12500
贷：其他应付款--装修保证金 12500
(2)退还及没收保证金，根据付款凭证，
借：其他应付款 12500
贷：现金 10700
营业外收入 l800
某物业管理企业9月份，根据应付工资数，提取代扣退休保险金30 000元， 医疗保险12000元，储蓄30000元，根据工资结算汇总表，计算
结果作会计分录如下：
借：应付工资 72000
贷：其他应付款--保险公司 42000
--储蓄所 30000
以存款上交退休保险筹金，医疗保险，会计分录如下:
借：其他应付款--保险公司 42000
--储蓄所 30000
贷：银行存款 72000
通过其他应付款帐户，支付给其他单位的各种费用，包括职工的养老保险，住房公积金、医疗保险金。其来源 一是从职工工资中扣除由
职工个人承担的部分.
二是企业为职工交纳的计入企业当期损益帐户。以大连市为例，主要包括下列几项：
(1)养老保险费。物业管理企业每月按职工缴费工资总额23％计提职工养老保险费(其中企业为职工缴纳19％，职工个人交纳4％)。
(2)住院医疗费保险。物业管理企业每月职工医疗缴费工资总额11．5％比例缴纳职工住院医疗保险费(其中单位应缴纳医疗保险基金比例为10．
5％，职工个人应缴纳医疗保险基金比例1．5％)。
(3)失业保险费。为保证失业人员在失业期间的生活保障，促进失业人员再就业，失业保险金是按缴费工资总额lO％比例交纳。
(4)住房公积金
(5)工会经费。物业管理企业每月按工资总额2％提取工会经费，计入当期损益。
(6)职工教育经费。物业管理企业每月按工资总额1．5％，计提职工教育经费。
十一、其他应交款的核算
其他应交款是指物业管理企业除应交税金、应付利润以外的其他各种应上交的款项，包括教育费附加、物种基金等。 设置"其他应交款"帐户进
行核算。该帐户贷方登记应上交的各种款项，借方登记实际交纳的或上交的款项，余额在贷方表示企业应交末交的款项。
第九章 长期负债的核算
本章介绍了长期负债的概念以及内容，长期借款的核算，应付债券的核算，长期应付款的核算，住房基金的核算。重点阐述了长期借款的核
算，应付债券的核算，长期应付款的核算。
要求重点掌握长期借款的核算，应付债券的核算，长期应付款的核算具体核算内容。
长期借款的核算
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长期借款是指企业从金融机构或者其他单位借入的，偿还期在一年或者超过一年的一个营业周期以上的债务。 设置"长期借款"帐户。该帐户
贷方登记已借入的长期借款额；借方登记已偿还的长期借款额；余额在贷方，为企业尚未偿还的长期借款。 长期借款已偿还的借款数借入的借
款数尚未偿还的借款数
1某物业管理企业2000年1月1日向银行借入资金5000000元、借款利率8％，借款期限三年，每年年底归还借款利息，三年期满后一次还清本息，
该企业用此款购建住宅楼。2000年底共发生料工费4000000元。2001年发生料、工、费500000元。2001年9月已完工交付使用，并办理了竣工手
续。
根据上述资料.
(1) 收到借款时:
借：银行存款 5000000
贷：长期借款 5000000
(2)2000年，根据各种料、工、费业务，
借：在建工程 4000000
贷：银行存款 4000000
(3)计提2000年利息：根据计算结果， 5000000元×8％＝400000元
借：在建工程 400000
贷：长期借款 400000
(4)归还2000年借款利息，
借：长期借款 400000
贷：银行存款 400000
(5)2001年发生各种料、工、费，根据付款凭证及有关凭证，
借：在建工程 500000
贷：银行存款 500 000
(6)住宅楼完工交付使用，根据计算计提利息， 5000000元×8％十4＝100 000元 100000元×3＝300 000元
借：在建工程 300000
贷：长期借款 300000
(7)根据办理完的峻工手续，编制转帐凭证，
借：固定资产 5200000
贷：在建工程 5200000
(8)2001年10月以后每月预提借款利息： 5000000元×8％十12＝33333．33元
借：财务费用 33333．33
贷：长期借款 33333．33
(9)2001年末2002年末归还借款利息会计分录如(4)。
(10)到期归还本金时，根据付款凭证:
借：短期借款 5000000
贷：银行存款 5000000
应付债券的核算
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一、应付债券概还债券是企业筹集长期使用资金而发行的一种书面凭证。 债券与股票都是企业发行的证书，但却有很大区别。 (1)性质不同。
(2) 权力不同。 (3) 期限不同。 (4)风险不同。
二、债券的种类
(一)债券按是否记名分类 可以分为记名债券和不记名债券。
(1)记名债券是指企业发行债券时，债券购买者姓名和地址在发行债券企业登记的一种债券。
(2)不记名债券，即带有付息票的债券。
(二)按是否担保分类 可分为抵押债券和信用债券。
(1) 抵押债券是以企业特定财产为抵押担保的债券。
(2) 信用债券是以凭借企业信用而发行的债券，由于这种债券无抵押只作保证，债券持有者要承担一定风险。
(三)债券按其偿还方式分类
可以分为定期还本债券和分期还本债券
(1)定期还本债券，是指规定在将来某到期日一次偿还本息的债券。
(2)分期还本债券是指企业发行债券在约定期限内分次偿还本息的债券。
(四)债券按能否转换分类
可以分为可转换债券和不可转换债券。
(1)可转换债券是指债券持有人按规定的条件将债券转换为股票。
(2)不可转换债券，是指债券持有者能把持有的债券转换为股票。
三、债券发行价格的制订
债券的发行价格是企业在发行债券时向购买人收取的价款。 债券发行价格的形式主要由债券的票面利率和市场利率之间的关系决定。企业债
券的票面利率是企业应付债券持有人利息的年利率，可称名义利率。实际利率是指债券发行时在金融市场上通行的利率，亦称市场利率。
现值，是指按规定利率折算未来某一时期一定量货币的现时价值。有现值就有终值。
终值是指按规定的利率计算现值的一定量货币，在未来某一时刻的价值。现值与终值的关系式为:
终值＝现值×(1十年利率×时期)
现值= 终值
l十年利率×时期
债券现值的计算公式 债券现值＝债券本金现值十债券利息现值
2某物业管理企业发行面值为100元的债券2000张，债券利率为10％，期限为3年，每年付息一次，当发行日的市场利率分别为8％，l0％，12％
，计算在不同市场利率下的单位债券现值。
(1)当市场利率为10％，债券票面利率为10％时，平价发行
债券现值＝2000×〔100×(1十l0％)ˉ3十l0×1-(1+10)ˉ3/10%〕元 ＝2000×[100×0.7513十10×2，486)元 ＝2000×[75．13十24．86]
元 ＝200000元 查复利现值表得利率为10％，期限为3的l元复利现值系数为0．7513。查年金现值表得利率为10％期数为3的l元年金现值系数为
2．486。
(2)当市场利率为8％，债券票面利率为10％时，溢价发行 债券现值＝2000×〔100×(1十8％)ˉ3十l0×1-（1+10%）ˉ3/10%〕元 ＝2000×
〔100×0．7938十10×2．577〕元 ＝210308元 查复利现值表利率为8％，期数为3的l元复利现值系数是0．7938，查利率为8％，期数为3的1元
年金现值系数2．577。 (3)当市场利率为12％，债券票面利率为12％时，折价发行 债券现值＝2000×l00×(1十12％)ˉ3十l0×1-（1+10%）ˉ
3/10%〕元 ＝2000×[100×0．7118十10×2．4018]元 ＝190396元 查此时的复利现值系数是0．7118。此时的年金现值系数是2．4018。
四、应付债券的核算
设置"应付债券"帐户。贷方登记按企业发行债券收到款项及提取的应付债券利息、折价发行时应摊销的折价金额和债券溢价发行的溢价金额；
借方登记债券到期支付的债券本息、折价发行的折价金额及溢价发行的应摊销溢价金额；期末余额在贷方反映企业尚未偿还的债券本息。设置
四个明细帐户："债券面值"、"债券溢价"、"债券折价"和"应计利息"。
(一)平价发行债券的核算
某物业管理企业发行债券10000张，每张面值100元，票面利率l0％，期限3年，每半年付息一次，市场利率为10％，收款存入银行。
(1) 发行债券，收到款项时
借：银行存款 l000000
贷：应付债券--债券面值 l000000
(2) 支付债券印刷费及代理机构手续费2500元，
借：财务费用 2500
贷：银行存款 2500
(3) 每半年企业按期计提利息， 1000000元×10％×1/2＝50000元
借：财务费用 50000
贷：银行存款 50000
(4)还本时，
借：应付债券--债券面值 l000000
贷：银行存款 1000000
(4) 如果企业到期一次还本付息
借：应付债券--债券面值 l000000
应付债券--应计利息 50 000
贷：银行存款 l050000

(二)溢价发行债券的核算
仍以上述物业管理企业发行债券为例，假定发行债券当时的市场利率为8％，票面利率为10％，债券发行价格经计算为1052400元，债券属溢价
发行。作发行、摊销溢价支付本息时会计分录：
(1) 收到发行债券款项时
借：银行存款 l052400
贷：应付债券--债券面值 1000000
--债券溢价 52400
债券溢价，应在债券存续期内分期摊销。摊销方法有直线法和实际利率法。
1)直线法摊销：是将企业债券的溢价在债券付款期内平均摊销的方法，每半年计提利息时，根据计算结果，作会计分录如下： 每期应摊销的溢
价＝52400/6元＝8733．33元
借：财务费用 41666．67
应付债券--债务溢价 8333．33
贷：应付债券--应计利息 50000
2)实际利率法摊销：是指以实际市场利率和本期期初债券的帐面价值求得各期利息费用的一种方法，计算每期摊销数用以下公式： 各期溢价摊
销额＝债券面值×债券利率-期初债券帐面价值×市场利率 第一期溢价摊销额＝l 000 000元×5％-1052400元×4％＝7904元 第二期溢价摊销
额＝l 000000元×5％-(1052400-7904)元×4％＝8220．16元 以后依此类推。 根据溢价摊销表，第一期摊销数及计提息 借：财务费用
42096
应付债券--债券溢价 7904
贷：应付债券--应计利息 50000
每期支付债券利息时，
借：应付债券--应计利息 50000
贷：银行存款 50000
(2) 债券到期还本时，根据付款凭证，
借：应付债券--债券面值 1000000
贷：银行存款 l000000
应付债券--债券面值 银行存款 1000000 1000000
(三)折价发行债券的核算
以上述物业管理企业发行债券为例，假定发行债券时市场利率为12％，票面利率为10％，债券发行价格950865元，债券折价发行。
(1) 收到发行债券的款项时，根据收款凭证，
借：银行存款 950865
应付债券--债券折价 49135
贷：应付债券--债券面值 1000000
银行存款 应付债券--债券折价 应付债券--债券面值 950865 49135 1000000
债券折价，应在债券存续期内分期摊销，摊销方法应有直线法和实际利率法。
1)直线法摊销 每期应摊销的折价＝49135/6元＝8189．17元 每半年计提利息时，
借：财务费用 58189．17
贷：应付债券--债券折价 8189．17
应付债券--应计利息 50000
2)实际利率法的摊销
各期折价滩销数=起初债卷帐面价值×市场利率-债面值×债卷票面利率
计算第一期折价摊销额＝950865元×6％-1000000元×5％＝7051．9元
计算第二期折价摊销数＝957916．7元×6％-l 000000元×5％＝7475元
以后类推
(2) 借：财务费用 57051．9
贷：应付债券--债券折价 7051．9
应付债券--应计利息 50000
每期支付债券利息时，
借：应付债券--应计利息 50000
贷：银行存款 50000
(3)债券到期时，支付债券本金
借：应付债券--债券面值 1000000
贷：银行存款 l000000
长期应付款的核算
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长期应付款是指企业除长期借款和应付债券以外的其他各种长期应付款。 设置"长期应付款"帐户。长期应付款发生时，记入该帐户的贷方；
偿还时，记入该帐户的借方；期末余额表示尚未偿还的各种长期应付款。
长期应付款
①偿还长期应付款 ②长期应付款发生时
一、融资租入固定资产的核算
融资租入固定资产，实际上相当于分期付款购入固定资产的方式。
某物业管理企业融资租赁租入设备一台，按租赁协议确定的租赁费为300000元。企业另以存款支付运输费、途中保险费、安装测试费共计
9600元。按租赁协议规定，租赁费按6年等额支付。另规定，每年支付租赁费一次，按年利率10％支付利息。该设备折旧期8年(假定不考虑净残
值因素)，
(1) 租入时，根据租赁合同，
借：在建工程--融资租入设备 300000
贷：长期应付款--融资租入设备租赁费 300000
(2)支付设备安装费、途中保险费和安装测试费等等，
借：在建工程--融资租入 9600
贷：银行存款 9600
(3)设备安装完毕，交付使用，
借：固定资产--融资租入固定资产 309600
贷：在建工程--融资租入 309600
(4)每年末，支付租赁费

其中：年租金＝应付款余额十还款期数
年利息＝应付款余额×年利率
年付款额＝年租金十年利息
根据第一年计算还款额，
借：长期应付款--融资租入固定资产租赁费 50000
财务费用 30000
贷：银行存款 80000
(5) 全部租赁费及利息支付完毕时，根据固定资产明细帐
借：固定资产--设备 300000
贷：固定资产--融资租入固定资产 300000

二、补偿贸易方式引进设备
某物理管理企业用补偿贸易方式引进设备一台，价值50000美元，付款期4年，向银行借款50000元人民币支付设备进口关税及安装费，引进设
备的借款利息及其他费用46260元，其中在工程未完之前发生39600元，其余为完工后发生的。(1美元兑换人民币8．2元)根据上述业务 :
(1)根据收到设备的入库单，
借：在建工程 (850000×8.2) 410000
贷：长期应付款--引进设备款 4l0O00
(2) 支付各种进口关税及其他费用，
借：在建工程 50000
贷：长期借款 50000
(3)支付引进设备借款利息，
借：在建工程 39600
财务费用 6660
贷：长期应付款 46260
(4)设备完工交付使用时，
借：固定资产--经营用固定资产 499600
贷：在建工程 499600
(5)每次归还设备款时，
借：长期应付款 102000
贷：银行存款 102000

三、代管基金
苏州兼职会计、为苏州企业代理做账报税、为苏州企业提供注册资金、在苏州注册企业
联系人：王会计 QQ:984985642 电话：15862454063 金诚为您提供满意服务

(一)代管基金概念
代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人，使用委托代管的房屋共用部分维修基金和共用设施设备维修基金。 房屋共用部位维
修基金是专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面
、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。 共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的基金。共用设施设备是指共用
的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的通道、路灯、沟渠、池、井、
室外停车场、游泳室、各类球场等。
(二)代管基金的性质及管理原则
(三)代管基金的帐务处理
某物业管理企业收到新型房地产开发企业共用部分维修基金和共用设施维修基金230000元。收到入住的12号楼业主交纳的维修基金80000元。
借：银行存款 310000
贷：长期应付款--房屋维修基金 --新型房地产 230000
--12号楼业主××× 80000
某物业管理企业收到房改房出售后购房者缴纳的房屋共用部分维修基金及共用设施设备维修基金44300元。
借：现金 44300
贷：长期应付款--维修基金 44300

某物业管理企业5月15日委托承包单位对--×××小区内各幢楼屋顶进行维修保养，以存款支付防水涂料款96000元，发生人工费3000元。
借：长期应付款--房屋共用部分维修基金 99000
贷：银行存款 96000
现金 3000
住房基金的核算
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一、住房基金来源和用途
物业管理企业住房基金的主要来源包括：住房折旧、公益金中用于售房方面的资金、借入的住房资金和住房周转金；企业住房基金的主要用
途包括：交纳住房公积金、企业按规定给职工提供的住房补贴和住房困难补助、住房维修和管理费用、归还售房借款本金和售房租赁保证金以
及用于售房方面的其他支出。 二、住房基金帐户设置 设置如下帐户：
(1)"住房公积金"帐户，该帐户核算企业从各种来源取得的职工住房方面的资金。该帐户属负债类帐户。贷方登记各种住房资金来源增加数额，
如自管和委托代管住房的租金收入，上级主管部门下拨的住房周转金和城市住房基金拨入基金、住房周转金存款的利息收入，以前年度单独核
算的住房基金结余转入，出售公有住房的净收入，经财政部门核定的成本费用中列支的资金来源等。该帐户借方登记各种住房资金支出数，如
发给职工住房提租补贴和交纳的住房公积金、代管住房的维修和管理支出、购建住房或住房使用权的支出。本帐户的贷方余额为住房公积金的
结余。
(2)"公益金"帐户。盈余公积--公益金是指按税后利润的一定比例提取，主要用于集体福利设施。公益金中用于购建职工住房的部分作为住房基
金的一项来源。该帐户属所有者权益类帐户，贷方登记提取的盈余公积--公益金的金额，借方登记用公益金支付的购房金额。余额在贷方反映
尚未支付的公益金数额。 三、住房基金的核算
(一)取得住房基金的核算
某物业管理企业按工资总额6％计提应交住房周转金3800元。年末企业税后利润48000元，按5％提集体福利基金，
(1) 计提住房公积金时，
借：管理费用 3800
贷：住房周转金 3800
(2) 计提集体福利基金时，
借：利润分配--提取盈余公积 2400
贷：盈余公积--公益金 2400
(二)使用住房基金核算
某物业管理企业本月份对职工发放提租补贴和缴纳住房公积金，其中根据"工资汇总表"列示，应支付提租补贴315元，代扣住房公积金3800元
。
(1) 计提提租补贴时，
借：住房公积金 315
贷：应付工资 315
(2) 随工资发放提租补贴时
借：应付工资 315
贷：现金 315
(3)代扣住房公积金(个人负担，按工资总额6％)时，作会计分录如下：
借：应付工资 3800
贷：其他应付款--代扣住房公积金 3800
(4)以存款支付住房公积金(个人负担，企业负担两部分)
借：住房周转金 3800
其他应付款--代扣住房公积金 3800
贷：银行存款 7600
某物业管理企业购入产权房二套，每套价值18万元，款项已支付。其中动用公益金12万元，向银行借入10万元，其余用住房周转金支付。
(1) 向银行借款时，
借：银行存款 100000
贷：长期借款 100000
(2) 支付房款时
借：固定资产 36000
贷：银行存款 360000
(3) 结转动用公益金部分时，
借：盈余公积--公益金 120000
贷：盈余公积--一般盈余公积 120000
(4)结转动用住房公积金时，
借：住房公积金 80000
贷：资本公积--公积金转入 80000
转入某物业管理企业根据国家房改精神，将现有公房出售4套。房屋原价600000元，已提折旧450000元，出售收入128000元。
(1) 将房屋转入清理，
借：固定资产清理 150000
累计折旧 450000
贷：固定资产 600000
(2) 收到出售收入，
借：银行存款 128000
贷：固定资产清理 128000
(3) 售房后，结转售房差额，
借：住房周转金 22000
贷：固定资产清理 22000
住房周转金 22000 "住房基金"备查簿的贷方，记录企业公益金中用于住房方面的资金、职工住房提取的折旧、借入的资金、购入住房使用
权的摊销和集资建房职工交纳的建房资金等；"住房基金"备查簿的借方，记录企业用住房基金购买职工住房、建造和改造职工住房支出、交纳
公积金和归还住房租赁保证金和住房借款等；"住房基金"备查簿的贷方余额，为职工住房方面的资金余额.
第十章 经营业务的核算
本章介绍了企业经营收入的核算,经营成本的核算，期间费用的核算，营业税金及附加的核算。重点阐述了物业管理企业经营收入所包含的
范围以及各种收入的核算，经营成本的内容以及各种不同部门成本项目的内容及其核算，期间费用的核算，营业税金及附加的核算。
要求重点掌握物业管理企业经营收入所包含的范围以及各种收入的核算，物业管理企业经营成本的内容以及各种不同部门成本项目的内容及
其核算，期间费用的内容及核算，营业税金及附加的核算方法。
经营收入的核算
----------------------------------------------------------------
一、收入的概念及物业管理企业收入范围
(一)营业收入的概念 营业收入一般是指企业在生产经营过程中，由于销售商品、产品或提供劳务等收取的收入。物业管理企业的营业收入是
指物业管理企业从事物业管理和其他经营活动所取得的收入。包括主营业务收入、其他业务收入、营业外收入和投资收益
(二)营业收入的范围 分类： 物业产权人、使用人提供服务，为保持房屋建筑物及其附属设备完好无损而进行的维修、理所取得的收入，作为
主营业务收入。 主营业务以外，从事交通运输、饮食服务、商业贸易等经营活动所取得的收入作为其它业务收入。
主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收
入和物业大修收入。
物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入，公众代办性服务费收入和特约服务收入。
物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和公共设施取得的收入。
物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。
其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动取得的收入，包括中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商品用
房经营收入及无形资产转让收入等。
房屋中介代销手续费收入。物业管理企业在从事物业维修和服务的同时，受房地产开发商的委托，对其开发的房屋从事代理销售活动。在代销
房屋过程中取得代销手续费。这种手续费收入，在物业企业称为房屋中介代销手续费收入。
无形资产转让收入。 固定资产的转让是指所有权的转让，其转让收益作营业外收入处理。无形资产转让形式即有所有权转让，也有使用权转让
；有入帐的无形资产转让，也有末入帐的固定资产的转。因此会计上为简化核算，在无形资产转让时，均作为其他业务收入处理。
材料物资销售收入。是指物业管理企业将不需用的材料物资对外出售所取得的收入。
商业用房经营收入。是指物业管理企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提 供的商业用房，从事经营活动所取得的收入。
二、营业收入的确认 营业收入的确认应遵循实现原则，所谓实现原则是指企业在出售商品、产品或提供劳务时确认营业收入实现的原则。
以权责发生制为基础按实现原则确认营业收入必须同时满足两个基本条件：
其一，发出商品、产品或提供劳务，即与营业收入有关的交易形式已经发生，实现了商品所有权的转移；
其二，收到价款或取得收取价款的凭证，只有在同时具备上述两个基本条件时，才能确认营业收入的实现。
三、营业收入的核算
"营业收入"帐户核算的。核算的具体内容包括：物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。贷方登记实现的营业收入；借方登记营业收
入的结转数；月末将当期发生的全部营业收入结转"本年利润"帐户后，期末没有余额。
营业收入 结转营业收入 营业收入
(一)物业管理收入的核算 物业管理收入又分为公共性服务收入、公众代办服务费收入和特约服务收入三部分。
1．公共性服务收入的核算 公共性服务是指为物业产权人、使用人提供公共卫生清洁、公共设施的维修保养和保安、绿化而收取的公共性服务
费。
(1) 公共性服务费价格的制订
1)管理、服务人员的工资和规定提取的福利费；
2)公共设施、设备日常运行、维修及保养费；
3)绿化服务费；
4)清洁卫生费；
5)保安费；
6)办公费；
7)物业管理单位固定资产折旧费；
8)法定税费。
序 号 项 目 金 额
[元／(月?m')〕 总费用比例
(％)
1 工资、福利费 0．266 32.25
2 维 修 费 0．146 18．25
3 绿化管理费 0．04 5
4 清洁卫生费 0．08 10
5 保 安 费 0．01 1．25
6 办 公 费 0．13 16．25
7 折 旧 费 0．032 4
8 利 润 0．056 7
9 税 费 0．04 5
10 合 计 0．8 100
n
X= Σχ?（ì=1.2，3,...., N）
i＝1
其中：x＝公共性服务收费标准，单位为元／(月?m2)；
χi＝各分项费用收费标准，单位为元／(月?m2)；
i＝分项项数
Σ＝各项费用算术求和
某物业管理企业通过对每个分项经过详细计算，得出各个费用项目每平方米月金额 物业管理服务费测算表
Σχi＝(0．266十0．146十0．04十0．08十0．01十0．13十0．032十0．056十0．04) 元／ (月 m')＝0．8元／(月?m2)。
每平方米建筑面积为0。30元／(月?m2)。
则该小区物业管理应收服务费为0．8元-0．30元＝0．5元。
公共性服务费是以房屋的建筑面积为计算依据的，
某套房屋建筑面积=该套房屋的"自用"面积×（1+各套房屋"公用"建筑面积应分摊的"公用"建筑面积的分摊率/该幢房屋"自用"建筑面积总和）
各套房屋"自用"建筑面积应分摊"公用"建筑面积分摊率=该幢房屋"公用"建筑面积 /该幢房屋"自用"建筑面积总和
某幢房屋建筑面积为5000M2。其中：各套房屋"自用"建筑面积总合为4000M2，"公用"建筑面积为1000M2，则分摊率为
各套房屋"自用"建筑面积应分摊的"公用"建筑面积的分摊率=1000/4000×100%=25%
某套出售房屋的"自用"建筑面积为80M2。则： 该套房屋建筑面积＝80M2×(1十25％)＝100 M2
上面计算该物业管理小区公共服务费收费标准为0．5元／(月?M2)，则该套房屋业主每月应交公共性服务费为100m2×0．5元／(月?M2)＝50 元
／(月?M2)
(2)公共服务费收入的核算 两种收取方法：按月收取；定期预收，按规定可以6个月收取，分月度计算营业收入。
1)按月收取公共服务费时， 某物业管理企业收取1月份物业管理费，3号楼1门业主"自用"建筑面积l00m2，经"公用"建筑面积分摊后，计算公
共性服务费的建筑面积为125m2。每月每平方米收费标准0．5元，则房屋业主当月公共性服务费为l00元。
借：现金 100
贷：主营业务收入--物业管理收入--公共服务费 100
2)定期预收。某物业管理企业收取l一6月份公共性服务费。10号楼2门业主"自用"建筑面积80计，经"公用"建筑面积分摊后，计算公共性服务费
的建筑面积100m2，每月每平 方米收费标准0．5元，则房屋业主预付公共服务费360元。
借：现金 360
贷：预收帐款--10-2公共服务费 360
每月结转收入时，
借：预收帐款--10-2公共服务费 60
贷：主营业务收入--物业管理收入--公共服务费 60
2．公众代办服务费收入的核算 公众代办性服务费收入是指物业管理企业替物业产权人、使用人代收代缴水电费、煤气 费、有线电视费、电话
费等服务而收取的费用。
某物业管理企业2月份向各物业产权人、使用人代收缴自来水费8000元，电费24000元，煤气费26000元，按2％收取代办服务费1160元。
借：现金 59160
贷：主营业务收入--物业管理收入--代办服务费 1160
其他应付款--自来水公司 8000 --电业局 24000
-煤气公司 26000
以存款解缴各部门帐户时，
借：其他应付款--自来水公司 8000
--电业局 24000
--煤气公司 26000
贷：银行存款 58000
3．特约服务费收入核算
小区特约服务价目表
类 别 服务项目 收 费 备 注
家 务服务 小孩接送 3．00元／次 跨区另收费(行政区)
照顾儿童 3．50元／h 2-6岁儿童看护
买菜煮饭 5．00元／h 　
上门洗衣服 5．00元／h 若手洗7．6元／h(1．5k8为1h)
家具卫生 清洁 5．00元／h 不包括特殊清洁品，洗地毯、打 蜡另计
清洗玻璃窗 2．50元／m2 包括钢窗、铝合金宙(不包清洗 窗帘布)
清洗百叶窗 3．00元／m2 包括塑料、铝合金百叶窗
清洗抽油烟机 25．00元／次 若要整台拆卸清洗，加收10元 (排气扇同价)
送煤气罐 5．00元／ 跨区加收5元／h,上楼每层加收0．50
交电话费 3．00元／次 　
其 他 面 议 代购搬运大件物品、安装电视线、水电维修、房屋装修
家教服务 家教(小学) 6．00元／h 代请
(初中) 7．00元／h 代请
(高中) 8．00元／h 代请
外语补习 11．00元／h 代请
音乐、舞蹈、 美术补习 16．00元／h 代请
方言教授 7．00元／h 代请
专业补习 面 议 代请
其 他 面 议 代请
护理 服务 照顾病人 5．00元／h 病危10．00元／h
照顾孕产妇 8．00元／h 　
医院病床 30．00 /h 24H看护
其 他 面 议 包括家庭医生、医疗咨询、专科治疗等
礼仪服务 礼品送递 10．00元／次 2．5k8／件，蛋糕和易碎品加收 8．00元／次。远途加收汽油费
其他服务 面 议 　 组织区内住户旅游聚会等
某物业管理企业接受该管理区内5号楼二门特约委托接送小孩上学，每次3元，本月共接送40次，收取服务费80元，另有6号楼3门特约委托家
具卫生清洁，收费5元／h，本月共提供服务12h，收特约服务费60元。根据收款凭证，作会计分录如下：
借：现金 140
贷：主营业务收入--物业管理收入--特约服务费 140

某物业管理企业接受3号楼2门l号业主委托对该套三室一厅房屋进行装修，按照业主装修要求，该工程承包者--房屋装修公司的预算额为
35000元，物业管理企业按2％收取特约服务费700元，
借：现金 35700
贷：其他应付款--房屋装修公司 35000
营业收入--物业管理特约服务收入 700
该项工程在合同期间完工，业主验收满意，物业管理企业将装修费用支付装修公司时，
借：其它应付款--房屋装修公司 35000
贷：银行存款 35000

(二)物业经营收入的核算 某物业管理企业接受亿达房地产开发公司委托，代管10-5-2、10-5-l室房产，按照合同规定，每月收取这两套房管理
服务费120元，同样向租住户收取房租，两套房共计每月180元。收到房租及管理费时，
苏州兼职会计、为苏州企业代理做账报税、为苏州企业提供注册资金、在苏州注册企业
联系人：王会计 QQ:984985642 电话：15862454063 金诚为您提供满意服务

借：现金 300
贷：营业收入--物业经营收入 300
某物业管理企业当月停车场收入7600元，网球场收入500元。
借：现金(银行存款) 8100
贷：营业收入--物业经营收入 8100
(三)物业大修收入的核算 某物业管理企业对辖区内煤气管道进行大修，共需支付给物业企业工程修理部4800元，经业主委员会审核同意。
借：长期应付款--共用设施维修基金 4800
贷：营业收入--物业大修收入 4800
长期应付款 营业收入 4800 4800
四、其他业务收人的核算
(一)房屋中介代销手续费收入的核算
某物业管理企业代亿达房地产公司销售房屋。本月销售房屋三套，金额640000元按规定收取中介手续费4920元。
借：现金(银行存款) 4920
贷：其它业务收入--房屋中介手续费 4920
现金 其他业务收入 4920 4920
(二)无形资产转让收入的核算
某物业管理企业有专利一项；现将专利转让，取得转让收入60 000元，款项存入银行。
借：银行存款 60000
贷：其他业务收入--无形资产转让 60000
(三)材料物资销售收入核算 某物业管理企业将积压的材料水泥10袋出售，每袋售价28元，收到现金。 借：现金 280
贷：其他业务收入--材料物资销售收入 280
(四)商业用房经营收入核算
1．美容美发、洗浴、照像等营业收入的核算。 营业日报表
项 目 单 价 人 数 金 额 备 注
一、理发收入 　 　 　 　
其中：男发 5 20 100 　
女发 　 　 　 　
电烫 　 　 　 　
化烫 30 5 150 　
二、美容 　 　 　 　
三、其它收入 20 10 200 烟油
营业收入合计 　 　 450 　
某物业管理企业所属美容美发厅本月30日交来营业日报表连同现金450元。
借：现金 450
贷：其它业务收入--美容美发 450
2．洗染业经营收入的核算
日 期 顾 客 品 名 数量 收费
金额／元 加工种类 取物时间
干洗 水洗 上光 其它
11．30 刘岩 西裤 2 16．00 　 16．00 　 　 12.4
11.30 王华 全毛西服 2 25．00 25．00 　 　 　 12.4
11.30 丁晓 呢大衣 1 15．00 15．00 　 　 　 12.4
11.30 李莉 皮茄克 1 30．00 　 　 30．00 　 12.4
11.30 任哲 呢大衣 1 15．00 15．00 　 　 　 12.4
11.30 刘明 西裤 2 16．00 16．00 　 　 　 12.4
合计 　 　 117 71．00 16．00 30．00 　 　
某物业管理企业所属洗衣房本月30日交来现金l17元，连同营业日记帐簿，
借：现金 l17
贷：其他业务收入--洗衣房 l17
3．餐饮服务收入的核算 营业收入日报表
项 目 应收金额 实收金额 备 注
1．门市收入 l 360 1360 　
2．外卖收入 56 56 　
合 计 l 416 1416 　
某物业管理企业所属环业餐厅本月30日，收款员将所收现金连同"营业收入日报表"交至财务部门，
借：现金 1416
贷：其他业务收入--餐厅 l416
小卖部营业收入的核算
款项类别 摘要 应交金额 实交金额 长款 短款
现金 　 472 472 　 　
支票 　 398 398 　 　
其它票据 　 　 　 　 　
合计 　 870 870 　 　

某物业管理企业所属小卖部本月30日，将本日销货款连同"缴款单"送交财会部门：
借：现金 472
银行存款 398
贷：其他业务收入--小卖部 870
经营成本的核算
-------------------------------------------------
费用就是指企业在经营过程中所发生的各种耗费。 费用按经济用途分类，分为成本费用和期间费用。 成本费用是指企业在产品生产过程中发
生的计入成本的费用。包括直接材料，直接人工 和间接费用，成本费用在经营过程中直接记入营业成本中去。 期间费用是指在经营过程中不
计入成本而计入当期损益的费用。期间费用包括管理费用、财务费用。
一、成本费用核算原则
(一)严格遵守国家规定的成本、费用开支范围 成本、费用开支范围，是指国家对企业发生的支出，允许其在成本费用中列支的范围。
(二)正确划分各期费用的界限
(三)正确确定财产物资的计价和价值转移的方法
(四)做好成本核算的基础工作
二、营业成本的概念及内容
营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。 直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。 间
接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电
通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。
三、营业成本的核算 设置"营业成本"帐户，借方登记各类实际成本的发生数，贷方登记营业成本的结转数，期末余额全部结转"本年利润"帐户
后，本帐户应无余额。
(一)物业管理成本的核算
1．公共性服务成本的核算
(1)材料费支出的核算。
某物业管理企业2月份对辖区内水泵进行维修。领用螺钉30个，每个0．5元；领用皮垫10个，每个l元；另以现金购入配件2个，每个20元。 借
：营业成本--公共性服务 65 贷：原材料 25 现金 40 营业成本 现金 原材料 65 40 25
(2)人工费的核算。
(3) 间接费用的核算。 物业企业本月绿化组领用劳保服4套，每套60元；领用劳保手套l0双，每双5元。
借：主营业务成本--公共性服务 290
贷：物料用品 290
某物业管理企业将绿化服务工作出包给市圆艺所，合同规定每月支付1000元绿化服务费，绿化所需花草树木费用单独核算。年度年终总
结算绿化服务费及花草树木所需费用1560元，
1)每月预付服务费时：
借：主营业务成本--公共性服务成本 1000
贷：银行存款 l000
2)年终结算补差时：
借：主营业务成本--公共性服务 1560
贷：银行存款 l 560
2．公众代办性服务成本的核算
某物业管理企业服务组，本月份发生工资3800元，根据"派工单"汇总，本月实际总工时760h，其中各种代办服务为500h，经计算代办费
成本为(3800/760×500)＝2500元。
借：主营业务成本--公众代办服务 2500
贷：应付工资 2500
3．特约服务成本核算 某物业管理企业本月为4号楼三门2号维修电视，耗用修理配件80元，实际人工费分摊60元；为6号楼2门1号清洗油烟机，
耗用洗涤用品5元，分配人工费25元。 借：营业成本--特约服务 165 贷：应付工资 80 原材料 85 营业成本 应付工资 原材料 165 80 85 (二
)物业经营成本的核算 月摊销额＝出租房原值×月摊销率 某物业管理企业有出租房5套，5套合计每月摊销成本9000元，
借：主营业务成本--房屋出租 9000
贷：库存商品--出租房摊销 9000

(三)物业大修成本的核算 某物业管理企业自行对全辖区内管道进行大修，共支付材料费26400元，支付低值易耗品3200元，发生工资费用l 800
元，(材料费，低值易耗品均以存款支付)，
借：主营业务成本--物业大修 31400
贷：原材料 26400
低值易耗品 3200
应付工资 1800

四、其他业务支出的核算
某物业管理企业本月销售积压的材料水泥20袋，每袋售价23元，每袋原购价25元，收到现金。
借：现金 460
贷：其他业务收入 460
同时结转成本：
借：其他业务支出 500
贷：原材料--水泥 500 现金

1．餐饮业服务成本的核算
苏州兼职会计、为苏州企业代理做账报税、为苏州企业提供注册资金、在苏州注册企业
联系人：王会计 QQ:984985642 电话：15862454063 金诚为您提供满意服务

某物业管理企业所属为民餐馆，10月末"原材料"帐户余额4000元，11月份购进各种材料合计49600元，11月末盘存结果，仓库存货金额合计
6800元，"工资汇总表"餐馆全体职工本月应付工资5230元。 11月份各类材料购进时：
借：原材料 49600
贷：银行存款 49600
月末，结转材料实际成本时： 发出材料＝4000元十49600元-6800元＝46800元
借：其他业务支出 46800
贷：原材料 46800
结转本月应付工资时：
借：其他业务支出 5230
贷：应付工资 5230
期间费用的核算
----------------------------------------------------------------
一、费用的概念
费用是指企业为管理和组织经营活动所发生的活劳动和物化劳动耗费的货币表现，其支出的多少，直接影响着企业的经济效益。
二、费用的开支范围
(1)支付给物业管理人员的工资、福利费、工资性的津贴和奖金。
(2)支付给其他部门的劳动报酬及运杂费、邮电费、广告费和手续费等。
(3)物业管理企业在经营过程中的各种物资消耗，如固定资产的折旧、低值易耗品的摊销、燃料消耗等。
(4)按现行制度规定列入费用的税金支出，如房产税、车船使用税、印花税和土地使用税等。
(5)企业在经营过程中发生的利息净支出、汇兑净损失、支付给金融机构的手续费等。
(6)经营过程中发生的必要开支。
以下支出不属于费用开支。
(1)购建固定资产、无形资产和其它资产的各项开支。
(2)对外投资的支出。
(3)赞助和捐赠的支出。
(4)支付的赔偿金、违约金、罚款和滞纳金等。
(5)被没收的财产物资，与企业经营无直接关系的各项开支。
三、费用帐户的设置
设置"管理费用"、"财务费用"帐户核算。借方登记支付、预提、分摊当期应负担的费用；月份终了，将这些帐户的余额从贷方转入"本年利润
"帐户，结转后这些帐户应无余额。
四、费用的发生与支付的方式
1．直接支付方式 2．转帐待销方式 3．预付待摊方式 4．预提待付方式

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