物业管理企业会计

2012-01-07 14:51:21 来源：http://www.caiwu12366.cn 浏览：3669次

二、燃料的核算
设置"燃料"帐户， 借方登记购入并已入库的或购入的尚未入库的各种燃料；贷方登记发出的燃料。余额表示库存燃料的实际成本.
燃料
①登记购入并已入库的或购入的尚未入库的各种燃料 ②登记发出的燃料
1某物业管理企业从煤炭公司购入取暖用煤5t，单价l 200元／t，以支票支付价款并以现金支付运费300元。
借：燃料--煤 6300
贷：银行存款 6300
月末根据发出煤炭汇总表，本月共发出消耗用煤2t，单价l 200元／t. 根据"发料汇总表"
借：主营业务成本 2400
贷：燃料 2400
"燃料"的领用，可采用以下三种方法：
(1)实际耗用法。根据实际耗用计量登记，定期汇总后，填制用量单。交财会部门转帐。
(2)定额耗用法。制定消耗定额，每月根据定额结转营业费用，每季或每年清算一次，根据盘存数据调整。
(3)倒挤耗用法。平时耗用燃料登记备查簿，不作正式记录，月末通过实地盘点，倒挤实际耗用量，填制用量单后，由财会部门转帐。
第三节 低值易耗品的核算
一、低值易耗品的总分类核算
(一)低值易耗品的特点及其分类
概念：低值易耗品是指不作为固定资产核算的各种用具物品，如工具、管理用具、玻璃器皿以及在经营过程中周转使用的包装容器等。 物业管
理企业的低值易耗品从其价值标准来看，指单位价值在10元以上、2000元以下，或者使用年限在一年以内，不能作为固定资产的劳动资料。 一
般可以分为以下几大类：
(1)经营用具，指经营中使用的各种用具如清洁器械、消防器械、绿化器械等。
(2)管理用具，指企业管理中的各种家具用具，如保险柜、沙发、椅子、桌子、自行车等。
(3)包装容器，指物业管理企业在经营过程中使用的周转箱、包装袋等。
(4)其他用具，指不属于以上分类的低值易耗品。
(二)低值易耗品的帐务处理
"低值易耗品"帐户进行的，借方登记购入和其他原因增加的低值易耗品，贷方登记售出、废弃或其他原因减少的低值易耗品，余额表示低值易
耗品的实有数。 应设置三个明细帐户，进行明细核算。在"低值易耗品"帐户下，应设置"在用低值易耗品"、"在库低值易耗品"、"低值易耗品
摊销"
1．低值易耗品购入核算 某物业管理企业购入三轮车一辆，价值860元，以支票付款。根据购车发票及支票存根，编制付款凭证，
借：低值易耗品--在库 860
贷：银行存款 860
低值易耗品领用和摊销的核算 根据企业财务制度规定，低值易耗品的摊销方法:
（A）一次摊销法, （B）分次摊销， （C）五五摊销法。
(1)一次摊销法。
一次摊销是指在低值易耗品领用时，将其价值一次转入"管理费用""主营业务成本"帐户的摊销方法。这种方法手续简便，适用于价值较低、
使用期短、一次领用数量不变的物品。
某物业管理企业绿化职工领用工作服4套，每套60元。根据"领用单"，作会计分录如下：
借：主营业务成本 240
贷：低值易耗品 240
(2)分期摊销法。分期摊销法是指在低值易耗品领用时，按预计的使用时间，分次将平均价值摊入费用的摊销方法。这种摊销方法，费用负担比
较均衡，适用于单位价值较高，使用期限较长的物品。采用这种方法，在核算上，领用时将低值易耗品的实际成本全部转入 "待摊费用"帐户，
以后分期从"待摊费用"转入"管理费用"或"营业成本"帐户中。
2某物业管理企业清洁队领用垃圾桶6个，每个240元，分10个月摊销。 领用垃圾桶时：
借：待摊费用 1440
贷：银行存款 l 440
每月摊销时：
借：主营业务成本 144
贷：待摊费用 144
(3)五五摊销法。
五五摊销法即五成摊销法，是指在领用低值易耗品时摊销一半，废弃时再摊销一半的摊销方法。设置"在库低值易耗品"、"在用低值易耗品"
、"低值易耗品摊销"三个明细帐。
环宇物业管理企业，6月份领用办公桌4台，每台价值200元，采用五五摊销法。
借：低值易耗品--在用低值易耗品 800
贷：低值易耗品--在库低值易耗品 800
同时摊销一半价值，
借：管理费用 400
贷：低值易耗品--低值易耗品摊销 400
报废时，摊销剩余价值，同时残料收入100元收到现金。
借：现金 100
管理费用 300
贷：低值易耗品--低值易耗品摊销 400
同时，注销低值易耗品明细帐，分录如下：
借：低值易耗品--低值易耗品摊销 800
贷：低值易耗品--在用低值易耗品 800
(三)低值易耗品修理、报废、出售的核算
1 某物业管理企业绿化部修理割草机，支付修理费及修理零件费50元，以现金支付。
借：管理费用 50
贷：现金 50
(1)一次摊销法。将报废的残料价值作为低值易耗品摊销的减少，冲减管理费用。
某物业管理企业绿化班领用的工作服到期报费残料收入10元，收到现金。作会计分录如下：
借：现金 10
贷：管理费用 10
(2)采用分期摊销法。该方法将剩余价值扣除残料的数额，作为报废的低值易耗品的摊销数。
某物业管理企业清洁队领用的垃圾捅6个，每个240元现已报废，实际总成本l440元，分10个月摊销，现已摊销9个月，摊销金额l296元，残料收
入80元。
借：物料用品 80
管理费用 64
贷：待摊费用 144
(3)五成摊销法。
该方法将报废低值易耗品实际成本的50％，扣除残料价值后的差额计入管理费用。 某物业管理企业总务科领用2辆自行车，每辆600元，已摊销
50％，报废后残料收入130元。
借：物料用品 130
低值易耗品--低值易耗品摊销 600
管理费用 470
贷：低值易耗品--在用低值易耗品 l200
3．低值易耗品出售的核算 环宇物业管理企业出售2台吊扇，每只实际成本2400元，已摊销50％，按帐面摊余价值出售，款已收到，存入银行
。
借：银行存款 400
低值易耗品--低值易耗品摊销 400
贷：低值易耗品--在用低值易耗品 800
出售吊扇2台，每台售价220元。吊扇帐面摊余价值每只200元。则根据出售结算凭证及低值易耗品摊余价值，
借：银行存款 440
低值易耗品--低值易耗品摊销 400
贷：管理费用 40
低值易耗品--在用低值易耗品 800
第四节 物料用品的核算
物料用品是指用于日常消耗、办公消耗、包装物料以及各种零配件的消耗等物品。"物料用品"帐户借方登记企业购入物料用品并已入库的实际
成本以及盘盈等物料用品的增加数；贷方登记物料用品的领用、出售、盘亏等减少数。其借方余额表示结存物料用品的实际成本。
物料用品
①登记企业购入物料用品并已入库的实际成本以及盘盈等物料用品的增加数 ②登记物料用品的领用、出售、盘亏等减少数
一、物料用品的购进 物业管理企业购入绿化用锄头、剪刀各5把，每把锄头14元，每把剪刀8元，以现金支付货款。
借：物料用品--锄头 70
--剪刀 40
贷：现金 ll0

二、物料用品的领用 物业管理企业维修队领用螺钉100个，每个0、1元；领用日光灯管4只，每只6元；办公室领用圆珠笔10支，每支2元。
借：主营业务成本 34
管理费用 20
贷：物料用品 54

物业管理企业出售积压的日光灯管10只，每只进价6元，售价6．5元。收到现金，
借：现金 65
贷：其他业务收入 65
结转其日光灯管成本时，
借：其他业务支出 60
贷：物料用品 60
第五节 非物料用品的核算
一、库存商品的概念
库存商品，是指供应给业户所需要的晒衣架、防盗门、浴缸、涂料、卫生洁具等商品及设备，以及物业管理企业不单独核算的小卖部所购入
的各种满足人民生活所需的商品。 对于库存商品的购入与销售，其经营内容属于商业企业经营范围。 "商品采购"帐户，用来核算企业从各种
渠道购入商品的成本。借方登记商品的购入数额，贷方登记商品验收入库数额，期末借方余额反映企业在途商品实际占用的资金。 "库存商
品"借方登记验收入库商品数额，贷方登记销售和非销售付出的商品数额，期末余额表示库存商品的结存数额。 "应交税金--应交增值税"帐户
，其借方发生额反映企业购进货物或接受应税劳务支付的进项税额和实际已缴纳的增值税，贷方发生额反映销售货物或提供应税劳务应缴纳的
增值税、出口货物退税、转出已支付或应分担的增值税。如期末为借方余额，反映企业多缴或尚未抵扣的增值税；如期末为贷方余额，反映企
业尚未缴纳的增值税。 增值税按其纳税人的生产经营规模可分为
（1）一般纳税人
（2）小规模纳税人。
应纳增值税额＝当期销项税额-当期进项税额
若当期销项税额小于当期进税额不足抵扣，其不足部分可以结转下期继续抵扣。一般纳税人基本税率为17％或13％。 小规模纳税人应纳增值
税额等于当期销售额乘以征收率。
二、库存商品的购进、销售核算
一般采用 （1）数量进价金额核算制（2）售价金额核算制。
(一)以批发形式为主数量进价金额核算制核算 库存商品购进的核算 设置"商品采购"、"库存商品"帐户。当购入商品时，按实际支付价格，借
记"商品采购"，贷记"银行存款"、"现金"等帐户。实际入库时、借记"库存商品"帐户，贷记"商品采购"帐户。
1 物业管理企业从长城防盗门厂购入防盗门20个，每个价款(不含税)500元，税率17％，进税额l700元，价税合计11700元。物业管理企业以银
行汇票付款，防盗门尚在途中，
借：商品采购--防盗门 10000
应交税金--进项税 l700
贷：其他货币资金--银行汇票 11700
几日以后，企业收到防盗门，
借：库存商品--防盗门 10000
贷：商品采购--防盗门 10000

2 物业管理企业从本地陶瓷厂购入10套卫生洁具，每套价款(不合税)200元，税率17％，进项税340元，价税合计2340元。
借：库存商品--卫生洁具 2000
应交税金--进项税 340
贷：银行存款 2340

2．库存商品销售的核算 某物业管理企业为业户安装防盗门10扇，每扇门售价702元，增值税税率17％。 借：现金 7020
贷：营业收入 6000
应交税金--销项税 l020
该防盗门购进的单位成本为500元，结转销售商品成本，作会计分录如下：
借：主营业务成本--防盗门 5000
贷：库存商品--防盗门 5000

(二)以零售为主要经营方式的核算方法 设置"商品采购"、"库存商品"、"商品进销差价"帐户核算。在此种会计核算中，"库存商品"帐户，当商
品验收入库后按售价记入该帐户的借方，商品销售或发生其他付出时也应按售价记入该帐户的贷方。 "商品进销差价'，帐户，贷方登记购进商
品售价大于进价的差额及商品调高价格，溢余等增加的差价；借方登记已销商品应分摊的进销差价及因商品调低价格，短缺等而减少的差价。
额表示库存商品应分摊的进销差价。
第六节 经营物资清查的核算
设置"待处理财产损溢"帐户，用来核算企业在清查财产过程中查明的各种财产物资的盘盈、盘亏和毁损。借方登记清查财产过程中查明的各种
财产物资的盘亏和毁损金额，以及转销的财产盘盈金额和转销的财产盘亏、毁损金额。余额在借方时，为尚未处理的财产净损失；在贷方时，
为尚未处理的财产净溢余。该帐户下设"待处理固定资产损溢"和"待处理流动资产损溢"两个明细帐。 经营物资盘点表
类别 名称 规格 数 量 单 价 盘 盈 盘 亏 盘亏原因
帐 存 实 存 数 量 金 额 数 量 金 额
原材料 红砖 块 5000 4630 0．2 370 74 责任者造成
燃料 煤 吨 260 0．5 130 管理不善
低值易耗品 　 　
物料用品 保险柜 个 2 3 620 1 620 原帐目不明
库存商品 晒衣架 个 14 10 110 　 　 4 440 被盗

(1)根据"经营物资盘点表"，将盘盈物资620元转帐，作会计分录如下：
借：物料用品--保险柜 620
贷：待处理财产损溢--待处理流动资产损溢 620
(2)根据上表，将盘亏的原材料74元、燃料130元、库存商品110元转帐，
借：待处理财产损溢--待处理流动资产损溢 644
贷： 原材料--红砖 74
燃料--煤 130
库存商品--晒衣架 440
(3)经批准，将盘盈物料用品冲减管理费用，作会计分录如下：
借：待处理财产损溢--待处理流动资产损溢 620
贷：管理费用 620
(4)经批准，将盘亏的物资，根据不同原因，作不同处理： 红砖盘亏，属保管员责任，由保管员赔偿：
借：其他应收款--保管员 74
贷：待处理财产损溢-祷处理流动资产损溢 74
燃料中煤的盘亏，属管理不善造成的。
借：管理费用 130
贷：待处理财产损溢--待处理流动资产损溢 130
晒衣架被盗，属意外事故，转作营业外支出，作会计分录如下：
借：营业外支出 440
贷：待处理财产损溢--待处理流动资产损溢 440
第五章 对外投资的核算
本章介绍了对外投资的性质、分类、计价原则,短期投资的核算，长期投资的核算等。
要求重点掌握短期投资的种类以及核算方法，长期股权投资的种类、性质及核算方法，长期债权投资的种类以及核算方法，其它投资的具体
核算方法等。
第一节 对外投资
一、对外投资的性质和分类
(一)对外投资方式 三类：（1）债权性投资（2）权益性投资（3）混合性投资。
1．债权性投资 债权性投资，是指投资企业通过投资获得债权，受资企业承担债务，从而形成投资企业与受资企业之间的债权债务关系。
2．权益性投资 权益性投资，是指投资企业通过投资取得受资企业的相应份额的所有权，从而形成投资 企业与受资企业之间的所有权关系。
3．混合性投资 混合性投资，是指具有债权性和权益性双重性质的投资。
(二)对外投资的分类 公司的对外投资，可从不同角度予以分类，以便充分认识投资，为公司进行会计核算及进行财务分析，提供所需的有关
财务信息。
(1) 按投资期限长短不同可分为，（1）短期投资（2）长期投资
短期投资是指各种能够随时变现、持有时间不超过一年的有价证券以及不超过一年的其他投资。
长期投资是指不准备随时变现、持有时间在一年以上的投资。
(2)按投资的具体形式可分为（1）股票投资（2）债券投资（3）其他投资
股票投资 是指以购买股票的形式对外进行的投资。
债券投资 是指以购买债券的形式对外进行的投资。
其他投资 是指除股票和债券以外的投资。
二、对外投资的计价原则
(1)以现金或银行存款等货币资金方式向其他单位投资的，应按照实际支付的金额计价。
(2)以各种实物、无形资产方式向其他单位投资的，应按照评估确认的价值或合同、协议确认的价值计价。
(3)公司认购的股票，应按实际支付的价款计价；实际支付的价款中包含已宣告发放但尚未支取的股利时，应按实际支付的价款扣除应收股利的
差额计价。
(4)公司认购的债券，应按实际支付的款项计价；实际支付的价款中含有应计利息的，应按照扣除应计利息后的差额计价。
第二节 短期投资核算
一、短期投资形式和帐户设置
投资形式，主要有股票投资、债券投资和其他投资等。 设置"短期投资"帐户。借方登记取得短期投资的实际成本；贷方登记出售、转让股
票或债券或到期收回的实际成本；余额在借方，表示公司现有的短期投资的实际成本。该帐户应按投资的种类设置明细帐，进行明细分类核算
。 短期投资的业务包括短期投资取得时的实际成本、 转让出售、收益确认、投资收回等。
短期投资
①登记取得短期投资的实际成本 ②登记出售、转让股票或债券或到期收回的实际成本
二、短期股票投资核算
(一)取得短期股票投资的核算
1某物业管理企业于1999年3月1日购入A企业发行的普通股股票2000股，每股按17元买进，另支付印花税136元，佣金119元，以银行存款支付全
部价款；该项股票投资企业准备随时变现。
借：短期投资--股票A 34255
贷：银行存款 34255
某物业管理企业于1999年4月15日购入天宇股份公司普通股5000股，买入价每股23元，(其中含有天宇公司于4月1日已宣告发放但尚未支取的
股利1元)，另外支付手续费402．5元，印花税460元，全部价款已用存款付清。
借 ：短期投资--天宇股票 l10862．5
应收股利 5000
贷：银行存款 115862．5
(二)出售、转让股票投资的核算
2某物业管理公司于6月3日将3月1日购入的2000股A普通股转让，实收价款36000元。
借：银行存款 36000
贷：短期投资--股票A 34255
投资收益 l745
3 物业管理公司于8月15日将4月15日购得的天宇公司5000股股票出售，实际收得价款125000元。
(1) 若天字股份公司已于5月8日按4月30日股东名册支付每股l元股利时，
借：银行存款 5000
贷：应收股利 5000
借：银行存款 125000
贷：短期投资--天宇股票 110862．5
(2)若天字股份公司来向股东支付已宣告发放的股利时，根据卖出交割凭证编制会计分录：
借：银行存款 125000
贷： 短期投资--天宇股票 110862．5
应收股利 5000
投资收益 9137．5
（3）若天宇公司未向股东支付已宣告发放的股利，
该物业管理企业8月5日转让其拥有的天字公司普通股3000股，成本为69517．5元，实得价款66000元时，
借： 银行存款 66000
投资收益 6517．5
贷：短期投资-- 天宇股票 69517．5
应收股利 3000

三、短期债券投资核算
(一)取得短期债券的核算 不含息债券：任何债券发行时，都必须确定发行日期和付息日期，以及债券的到期日。 含息债券：如果企业购买债
券是在两个付息日之间或在发行日与付息日之间，企业购买的债券全部支出中，就包含了从上一个付息日(或发行日)至债券购入日所发生的利
息。
4 某物业管理企业于1995年1月1日购入某公司发行的面值为90000元的1年期债券，年利率为8％，另支付手续费、佣金等300元。
借：短期投资--债券投资 90300
贷：银行存款 90300

5 某物业管理企业于1995年4月1日购入W公司发行的公司债券一批，面值为30000元，发行日为1月1日，票面利率为8％，每年1月1日和7月1日
各付息一次。实际支付买价和佣金32000元。 因是在发行日与付息日之间购入的，故实际支付的价款中则包括一部分应计利息600元(30000×8
％×3/12元)应予扣除。 借：短期投资--债券投资 31400
应收股利--W公司 600
贷：银行存款 32000

(二)出售、转让短期债券的核算
6 某物业管理企业于1995年8月26日将当年1月1日购入的某公司债券通过证券交易市场转让，实际取得收入100000元，款项已存入银行、成本
为90300元。
借：银行存款 100000
贷：短期投资--债券投资 90300
投资收益 9700

7 某物业管理企业将当年4月1日购入的W公司债券，于7月1日对外出售，实际出售所得35000元。
借：银行存款 35000
贷：短期投资--债券投资 3l 400
应收股利 600
投资收益 3000

若该公司7月1日对外转让该批债券时，实际出售所得价款为31000元时，
借：银行存款 3l000
投资收益 l000
贷：短期投资--债券投资 31400
应收股利--W公朗 600

(三)到期收回债券投资的核骆 8某物业管理企业于1月1日从证券公司购入B公司发行的6个月短期融资证券，发行日为1月1日，到期日为7月1日
，买价39000元，另支付手续费和佣金320元，票面利率为8％。 （1）购入时
借：短期投资--债券投资 39320
贷：银行存款 39320
(2)7月1日，债券到期时：
借：银行存款 40560
贷：短期投资--债券投资 39320
投资收益 1240
第三节 长期投资核算
一、长期投资的形式和帐户设置
长期投资可分为：(1)债券投资,(2) 股权投资。
债券投资是指购买各种债券投资(如国库券、公债、企业债券、金融债券等) 。
股票投资是指以出资购买股份公司股票的形式投资 其他投资一以出资其他形式进行投资。
设置"长期股权投资"帐户用来核算和监督企业投出的期限在一年以上的资金，以及购入期限在一年以上并不准备随时变现的各种有价证券的增
减变动和结存情况。借方登记投出或增加的长期投资额；贷方登记收回或减少的长期投资额。余额在借方，反映企业尚未收回的长期投资款。
该帐户应按"股票投资"、"债券投资"、"其他投资"和"应计利息"设置明细帐户。
长期股权投资
①登记投出或增加的长期投资额 ②登记收回或减少的长期投资额
二、股票投资核算 企业购买股票作为长期投资，应按照投资者在受资企业的经营政策和财务方面所能产生的影响程度，采用（1）成本法（2）
权益法核算。
(一)成本法 股票投资的成本法是指股票投资以公司实际投资的金额作为核算的依据，反映在"长期股权投资"帐面上的价值是长期投资的历史成
本。 成本法记帐，会计核算应把握住以下几个要点：
(1) 购买股票进行长期投资时，应按实际成本入帐，即包括买价、经纪人佣金、手续费、交易税等
(2) "长期股权投资"帐户，反映公司实际投出资金的历史成本，末收回投资前一律不作调整。
(3)收到发放的股利和利润，包括接受投资企业在有盈利情况下发放的股利和无盈利情况下发放的股利，作为投资收益计入"投资收益"帐户贷方
。
(3) 如果接受投资企业无力支付股利或发生经营亏损，投资方不作任何帐务处理。
9某物业管理公司以银行存款36000元购入A公司发行的股票2000股，每股面值18元，另支付经纪人佣金及印花税款288元，款项已用存款支付。
(1)根据买入交割凭证：
借：长期股权投资--A公司 36288
贷：银行存款 36288
(2)该企业收到A公司发放的股利2000元，款项存入银行。
借：银行存款 2000
贷：投资收益 2000

10某物业管理企业购入B公司发行的3000股股票，占B公司发行的社会公众股的10％，实际支付价款46200元，其中含有已宣告发放但尚未支取的
股利1200元。
借：长期股权投资--B公司 45000
应收股利 l200
贷：银行存款 46200
B公司当年净收益75200 000元，按每股0．7元发放现金股利，企业已收
借：银行存款 2l00
贷：投资收益 900
应收股利 l200
长期投资 银行存款 其他应收款 投资收益 45000 2100 46200 1200 1200 900
(二)权益法 权益法是指"长期投资"帐户的帐面价值以投资企业在被投资企业的权益中占有的实际份额进行反映的一种记帐方法。核算上应把握
住以下几个要点：
(1)购买股票时，应按实际成本入帐，实际成本包括买价、经纪人佣金、手续费和交易税等有关费用。
(2)"长期投资--股票投资"帐户，反映的是公司在被投资企业所有者权益中占有的实际份额。当被投资企业盈利时，按所持股份占被投资企业股
本的比例相应增加长期投资，同时贷记"投资收益"帐户；当被投资企业亏损时，按所持股份占被投资企业股本的比例相应减少长期投资。
(3)收到股利时，不是投资收益，而是投资返还，此时应借记"投资收益"帐户，贷记"长期投资"帐户。
(4)期末，"长期投资--股票投资"帐户余额，不是实际投资的历史成本，而应根据历史成本加减相应增加或减少的投资份额及收到股利情况计算
中公司在被投资企业实际拥有的投资份额。
11某物业管理企业于1997年3月10日购买E公司对外发行的普通股股票30000股，每股票面价值15元，E公司共发行普通股90000股，均以面值发
行。另支付佣金及手续费等共计4050元。
（1）物业企业购买股票应以实际成本入帐，股票投资实际成本为454050元(30 000元×15十4050元) 借：长期投资--股票投资 454050
贷：银行存款 454050
（2）2001年末，根据E公司的年度财务报告提供的数字，当年E公司净收益780000元。按占I公司股本30％的比例调增长期投资234000元(780000
元×30％)。
借：长期股权投资--B公司 234000
贷：投资收益 234000
（3）2002年初，B公司经股东大会审议通过，按每股面值的5％发放现金股利。该物业公司收到股利22500元(15×5％×30000元)
借：银行存款 22500
贷：长期股权投资--B公司 22500
（4）2002年末，E公司财务报表提供的数据显示，公司当年亏损290000元。影响该物业公司长期投资相应减少87000元。
借：投资收益 87000
贷：长期股权投资--E公司 87000
（5）2002年初，为维持其股票信誉，E公司经股东会特别决议，按每10股派0．40元的比例向股东发放现金股利。年初，物业企业收到已发放的
现金股利1200元(30000元十10×0．4)，
借：银行存款 l200
贷：长期股权投资--E公司 1200
余额为5773500元(454050元十234000元-22500元-87000元-1200元)。
三、债券投资核算 按与票面价值相等的价格购入债券，称为按面值购入；按高于票面价值的价格购买债券，称为溢价购入；按低于票面价值的
价格购买债券，称为折价购入。
(一)面值购入债券的核算
12.物业管理企业于1997年1月1日用银行存款按面值购入甲公司当日发行的3年期债券l 000张，每张面值为100元，票面利率为lo％，市场利率
为10％，到期一次还本付息。
借：长期债权投资--债券投资 100000
贷：银行存款 100000
2001年末，企业按照权责发生制计算并预提全年应计利息10000元(100000元×10％)。
借：长期债权投资--应计利息 10000
贷：投资收益 10000

某物业管理企业于1996年8月1日按面值购入乙公司发行的公司债券6000张，每张面值100元，期限3年，年利率为9％，另支付经纪人佣金等附
加费用2000元，截止到购买日(已发行半年)利息27000元(6000元×100×9％×吴)，实际支付的全部价款为629000元。
借：长期债权投资--债券投资 600000
长期投资--应计利息 27000
财务费用 2000
贷：银行存款 ． 629000
2002年底公司计算债券本年持有期的应计利息18000元(6000元×100×9％×是)。
借：长期债权投资--应计利息 18000
贷：投资收益 18000

以上可以看到，债券投资取得的投资收益主要是利息收入。
(二)溢价购入债券投资的核算 溢价购入债券是指投资企业按比债券面值高的价格购入债券。 某物业管理企业于1997年3月1日按每张106元的价
格购入甲公司1997年1月1日发行的5年期，票面利率12％，面值为l00元的公司债券100张，该债券每年1月1日和7月1日各付息一次，实际支付价
款10800元。 即：债券实际购买成本＝106元×100＝10600元 债券应付利息＝100元×loo×12％×是＝200元
借：长期债权投资--债券投资 l0600
长期投资--应计利息 200
贷：银行存款 10800

(三)折价购入债券投资的核算 折价购入债券是指投资企业按低于债券面值的价格购入债券。 某物业管理企业于1997年1月1日购入B公司于同年
同月发行的5年期，票面利率为8％，面值为100元的公司债券200张，市场利率为10％，该债券每年付息一次， 则购入价为15450．64元。作会
计分录如下：
借：长期债权投资--债券投资 15450．64
贷：银行存款 15450．64

(四)债券溢价或折价的摊销 债券的溢价或折价是债券从购买日起至到期日止整个存续期间多得或少得利息的事先调整。因此，在年终计算长期
债券应计利息并入帐时，为了正确计算每年实得的利息数并使"长期投资--债券投资"帐户的帐面价值在到期日与债券还本的面值相同，必须对
溢价或折价进行摊销。溢价或折价的摊销方法有直线摊销法和实际利率摊销法两种。
1．直线摊销法 直线摊销法就是将债券的溢价或折价平均分摊于债券到期前各持有期间的一种摊销方法。
某物业管理企业于1997年1月1日购入C公司同日发行的3年期、年利率为10％的债券，债券面值每张为l00元，共计300张，市场利率为8％，每
年年末付息一次。企业以3l 545元的价格溢价买入。
(1)购入债券时：
借：长期债权投资--债券投资 31545
贷：银行存款 3l545
(2) 按直线法摊销债券溢价时， 计息期次
借：银行存款 (面值x10％)
贷：投资收益一 利息收入
贷：长期债权投资一债券 投资(溢价摊销)
计息期数 借：银行存款
（面值×10%） 贷：投资收益-
利息收入 贷：长期投资--
债券投资（溢价摊销） 债券的帐面价值
购入时
1
2
3 3000
3000
3000 2485
2485
2485 515
515
515 31545
31030
30515
30000
合 计 9000 7455 1545 　
每年实际收到利息＝100元×300×10％＝3000元
每年应摊销的溢价＝l 545元十3＝515元
每年应计利息收入＝3000元-515元＝2485元
第一年年终：
借：银行存款 3000
贷：长期投资--债券投资 515
投资收益 2485
银行存款 长期投资 投资收益 3000 31545 30545 515 2485 各年年末收到债券利息时均编制与第一年相同的会计分录。
某物业管理企业于1996年1月1日购入E公司同日发行的公司债券一张，债券面值为100000元，期限为3年，每年1月1日和7月1日各付息一次，
票面利率为8％，市场利率为10％，实际支付价款95432．8元。
(1)购买时编制会计分录如下：
借：长期投资--债券投资 95432．8
贷：银行存款 95432．8
(3) 按直线摊销法摊销债券折价时，
每年实际收到利息＝100 000元×8％÷2＝4000元
每年应摊销的折价＝(100000-95432．8)元十6＝761．20元
每年应计利息收入＝4000元十761．20元＝4761．20元
第一期得到利息时，


计息期次 借：银行存款 (面值x 8％) 贷：投资收益 一利息收入 借：长期投资一债券 投资(折价摊销) 债券的帐面价
值
购入时 　 　 　 95432．80
1996．7．1 4000 4761．20 761．20 96194
1997．1．1 4000 4761．20 761．20 96955．20
1997．7．1 4000 4761．20 761．20 97716．40
1998．1．1 4000 4761．20 761．20 98477．60
1998．7．1 4000 4761．20 761．20 99238．20
1999．1．1 4000 4761．20 761．20 100000
　 24000 28567．20 4567．20 　
借：银行存款 4000
长期投资--债券投资 761．20
贷：投资收益 4761.20
长期投资 银行存款 投资收益 95432.8761.2 4000 95432.8 4761.2
各年年末收到债券利息时均编制与第一年相同的会计分录。
2．实际利率摊销法 实际利率摊销法是根据各期期初债券投资的帐面价值和实际利率计算的利息，与按票面利率和面值计算的利息两者的差额
，来确定债券溢价或折价的各期摊销额的一种摊销方法。 采用这种摊销方法，各期的实际利息收入要随债券投资帐面价值的变动而变动，因而
各期折价或溢价摊销额也就不均等。
计息期次 借：银行存款 (面值x10％) 贷：投资收益 一利息收入 贷：长期投资一债券投资 债券的帐面价值
购入时 　 　 　 31545
1 3000 2523．60 476．40 3l 068．60
　2 3000 2485．50 514．5 30354．1
3　 3000 2446 554．1 30000
合 计 9000 7455．10 1545 　

每年实际收到利息＝300元×l00×lO％＝3000元
第一年年终应计利息收入＝31545元×8％＝2523．6元
第一年年终应摊销的溢价金额＝3000元-2523．6元＝476．4元
第一年年终长期债券投资帐面价值＝31545元-476．4元＝31068．60元
某物业管理企业于1997年1月1日购入某公司同日发行的5年期债券一张，面值为20 000元，票面利率为10％，每年计息一次，市场利率为11％，
实际支付价款1926l元，按实际利率法摊销债券折价时
计息次数 借：银行存款 面值×10％ 贷：投资收益 一利息收入 借：长期投资一债券投资 帐面价值
购入时 　 　 　 19261
1 2000 2119 l19 19380
　2 2000 2132 132 19512
　3 2000 2146 146 19658
　4 2000 2162 162 19820
　5 2000 2180 180 20000
合 计 10000 10739 739 　
每年实际收到利息＝20000元×10％＝2000元
第一年年终应计利息收入＝1926l元×11％＝2119元
第一年年终应摊销的折价＝2119元-2000元＝l19元
第一年末
借：银行存款 2000
长期债权投资--债券投资 l19
贷：投资收益 2119

(五)债券到期收回本息的核算 若以上溢价发行的债券三年期满，企业收回本金和相应的利息时，
借：银行存款 33000
贷：投资收益 3000

四、其他投资核算
(一)其他投资入帐价值的确认与取得的核算 某物业管理企业以银行存款50000元向A公司投资。
借：长期投资--其他投资 50000
贷：银行存款 50000

某物业管理企业向联营单位投入卡车一辆，帐面原值120000元，已提折旧20000元，经国有资产机构评估确认的价值为110000元。
借：长期投资--其他投资 110000
累计折旧 20000
贷：固定资产 120000
资本公积 10000

某物业管理企业以一项无形资产对外投资，无形资产的原始价值为70 000元，摊余价值为53000元，双方协商定价为55000元。
借：长期投资--其他投资 55000
贷：无形资产 53000
资本公积 2000

(二)其他投资分得利润的核算 企业收到从其他单位分得的利润，其核算方法与长期股票投资一样，按投资额占受资企 业全部投资额的比例太
少分别采用成本法或权益法进行核算。
(1)采用成本法核算时，
借：银行存款 x××
原材料 ×××
贷：投资收益 ×x x
(2)采用权益法核算时，若投资企业的投资额占受资企业全部资本的25％以上，
借：长期投资--其他投资
贷：投资收益
如果受资企业发生亏损时，投资企业的权益相应减少，
借：投资收益
贷：长期投资--其他投资
第六章 固定资产的核算
本章介绍了固定资产的概念、标准、分类、计价等，重点阐述了固定资产增加的核算，固定资产减少的核算，固定资产折旧的核算，固定资产
清查的核算。
第一节 固定资产概念及标准

固定资产是指使用期限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保持原来的物质形态的资产，包括房屋及建筑物、机器设备、
运输设备、工具器具等。
固定资产与流动资产比较，其特点是：
(1)从实物形态来看，固定资产具有使用年限较长，可以连续地参加很多生产经营周期，在长期使用中保持原有实物形态的特征。
(2)从价值形态来看，固定资产的价值随其参与经营过程的进行，逐渐地、部分地转移到费用中去，构成费用的一个组成部分。
按照我国现行财务制度，根据重要性会计原则，公司通常只把符合下列条件之一的劳动资料，列为固定资产：
第一，使用期限在一年以上的房屋及建筑物、机器、机械、运输工具以及其它与生产经营有关的设备、器具、工具等。
第二，不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用期限超过两年的物品。 凡不符合上述标准和条件的劳动资料，都不
作为固定资产管理与核算，而应作为低值易耗品管理与核算。
第二节 固定资产增加的核算

增加固定资产的主要来源有：购入、自行建造、其他单位投资转入、融资租入、接受捐赠和盘盈等。
在会计核算中，主要应设置“固定资产”、“累计折旧”、“在建工程”等帐户。
“固定资产”帐户是一个资产类帐户，它按照固定资产计价标准中的原始价值或重置完全价值核算固定资产的增减变动和结存情况。以折旧形
式减少的固定资产价值，不在本帐户中核算。该帐户借方登记固定资产的增加数，贷方登记固定资产的减少数，余额在借方，表 示现有固定资
产的原始价值。
固定资产
登记固定资产的增加数 登记固定资产的减少数
“累计折旧”帐户也属于资产类帐户，它是用来调整固定资产的备抵调整帐户，该帐户 贷方登记按照规定计提的固定资产折旧额；借方登记减
少(报废、出售、盘亏)的固定资产 已提折旧额的冲销数；余额在贷方，表示现有固定资产已提累计折旧额。
累计折旧
登记减少(报废、出售、盘亏)的固定资产 已提折旧额的冲销数 登记按照规定计提的固定资产折旧额
“在建工程”帐户属于资产类帐户，它核算企业进行各项工程，包括固定资产新建工程、 改扩建工程、修理工程、安装工程等发生的实际支出
。该帐户借方登记工程发生的各项支 出；贷方登记结转已完工的工程成本数；余额一般在借方，反映尚未完工或虽已完工但尚未 办理竣工决
算的工程实际支出；以及尚未使用的工程物资的实际成本。该帐户还应按工程项 目等，进行明细核算。
在建工程
登记工程发生的各项支 出 登记结转已完工的工程成本数
第三节 固定资产减少的核算
------------------------------------------------------
减少固定资产的主要原因有出售、报废、毁损、投资转出、对外捐赠和盘亏等。
一、固定资产出售、毁损和报废的核算 1出售转让 2报废 3毁损。 设置"固定资产清理"帐户核算，核算公司因出售、报废和毁损等原因转入清
理的固定资产净值以及在清理过程中所发生的清理费用和清理收入。其借方反映转入清理的固定资产净值以及在清理过程中所发生的清理费用
和清理收入。贷方反映清理固定资产的变价收入和应由保险公司或过失人承担的损失等。该帐户余额一般在借方，表示清理过程中固定资产的
损失。 固定资产清理 借方 贷方 1出售 某物业管理企业经主管部门批准将三间存车库对外出售，原价50000元，已使用2年，计提折旧10000元
，出售的价格收入为55000元，支付清理费用1000元。收到款项存入银行，营业税率5％。计算应交的营业税并作出相应的会计处理。
(1)固定资产转入清理时编制会计分录如下：
借：固定资产清理 40000
累计折旧 10000
贷：固定资产 50000
(2)收到价款时，编制收到凭证，作会计分录如下：
借：银行存款 55000
贷：固定资产清理 55000
(3)支付清理费用时：
借：固定资产清理 1000
贷：银行存款 1000
(4)计算应交纳的营业税(55000元×5％＝2750元)
借：固定资产清理 2750
贷：应交税金--应交营业税 2750
(5)结转清理净损益
借：固定资产清理 14000
贷：营业外收入 14000
(6)上交营业税
借：应交税金--应交营业税 2750
贷：银行存款 2750
固定资产清理 累计折旧 固定资产 ①40000③100④2750⑤14000 ②55000 ①10000 ①30000 银行存款 应交税金-应交营业税 营业外收入 ②
55000 ③1000⑥2750 ⑥2750 ④2750 ⑤14000 2报废 物业管理企业有一辆汽车报废，原值为120000元，已提折旧96000元，转入清理。
(1)经批准报废清理时，编制会计分录：
借：固定资产清理 24000
累计折旧 96000
贷：固定资产 120000
(2)以银行存款支付清理费500元。编付款凭证作会计分录：
借：固定资产清理 500
贷：银行存款 500
(3)收回残料价值600元，残料变价收入800元。编制收款凭证，作会计分录：
借：银行存款 800
原材料 600
贷：固定资产清理 l 400
(4)结转清理净损失，作会计分录：
借：营业外支出 23100
贷：固定资产清理 23100

3 毁损 企业因火灾烧毁冰箱及电脑，总价值20000元，已提折旧8000元，冰箱价值6000元，已提折旧2000元，电脑价值14000，已提折旧6000元
，经保险公司核定应赔偿损失7000元。
(1)注销固定资产原值和已提折旧时：
借：固定资产清理 12000
累计折旧 8000
贷：固定资产 20000
(2)结转应由保险公司赔偿的损失时：
借：其他应收款 7000
贷：固定资产清理 7000
(3)结转清理净损失时：
借：营业外支出--非常损失 5000
贷：固定资产清理 5000
火灾净损失＝12000元-7000元＝5000元

二、固定资产投资的核算 物业管理企业为拓宽经营方式，获取更多的经济效益，可以用自己拥有的固定资产作价投入其他企业参与经营并获
得利润。当投资转出固定资产时，按资产评估或合同，协议确认价，借记“长期股权投资——其他投资”帐户，按累计折旧数借记“累计折旧
”帐户，按固定资产原价贷记“固定资产”帐户，作为减少固定资产。
三、固定资产对外投资核算

固定资产投资转出的核算，一方面要注销固定资产原价和已提折旧，另一方面要按评估或协商确认的价值记入“长期股权投资——其他投资
”帐户。
第四节固定资产清查核算
-----------------------------------------
固定资产的清查，可分为日常清查和年度清查两种。
日常清查是根据需要而进行的重点或局部清查；
年度清查是在办理年终决算时进行的清查。
应设置和运用"待处理财产损溢"帐户。该帐户是用来核算在清查财产过程中查明的各种财产物资的盘盈、盘亏和毁损及其处理情况的资产类帐
户。该帐户借方用来登记发生的待处理财产盘亏、毁损数和转销已批准的财产盘盈数；贷方用来登记发生的待处理财产盘盈数和转销已批准处
理的财产盘亏、毁损数。月终，该帐户若有余额，则其借方余额表示尚未处理的各种财产物资的净损失；贷方余额表示尚未处理的各种财产物
资的净溢余。
(1)发生的待处理财产盘亏和毁报数
(2)结转已批准处理的财产盘盈数
(3)发生的待处理财产盘盈数
(4)转销已批准处理的财产盘亏和毁损数余额：尚未处理的各种财产物资的净损失余额：尚未处理的各种财产物资的净溢余
一、固定资产盘盈的核算
清查中发现盘盈的固定资产，在未报经批准处理前，应按重置完全价值，借记"固定资产"帐户；按估计折旧，贷记"累计折旧"帐户；按净值
，贷记"待处理财产损溢--待处 理固定资产损溢"帐户。报经批准处理后，再借记"待处理财产损溢--待处理固定资产损溢"科目，贷记"营业外
收入"帐户。
1某物业管理公司盘盈七成新的电脑2台，估计重置完全价值16000元，估计已提折旧21000元。
(1) 根据电脑的重置完全价值和估计已提折旧额入帐。
借：固定资产 16000
贷：累计折旧 4000
待处理财产损溢--待处理固定资产损溢 12000

(2)报经批准后，按其净值转为营业外收入，编制会计分录如下：
借：待处理财产损益--待处理固定资产损溢 12000
贷：营业外收入 12000

二、固定资产盘亏的核算
清查中发现盘亏的固定资产，在末查明原因及未报经批准前，应先按盘亏固定资产帐面净值，借记"待处理财产损溢--待处理固定资产损溢"
帐户，按已提折旧借记"累计折旧"帐户，按固定资产原价贷记"固定资产"帐户；待查明原因报经批准处理后，借记"营业外支出"帐户，贷记"待
处理财产损溢--待处理固定资产损溢"帐户。
1某物业管理公司财产清查后，发现盘亏空调一台，帐面原价30000元已提折旧ll 000元。
借：待处理财产损溢--待处理固定资产损溢 19000
累计折旧 11000
贷：固定资产 30000
2 报经批准后，
借：营业外支出 19000
贷：待处理财产损溢--待处理固定资产损溢 19000
第五节 固定资产折旧的核算
----------------------------------------------
1 概念：固定资产折旧是指固定资产在使用过程中，由于损耗而逐渐转移到成本、费用中去的那部分价值。
固定资产损耗一般分为有形损耗和无形损耗两种。
有形损耗(也称物质损耗)：它是指固定资产在使用过程中由于使用和自然力的影响而引起的使用价值和价值的损失。
无形损耗(也称精神损耗)：它是指由于科学技术的进步和劳动生产率的提高而带来的固定资产价值上的损失。
2 影响固定资产折旧的因素
影响折旧的因素主要有以下三个方面：
(1)固定资产原价 企业会计准则规定，企业的固定资产折旧，以固定资产帐面原价为计算依据。
(2)固定资产的净残值 固定资产的净残值是指固定资产报废时预计可以收回的残值收入扣除预计清理费用后的数额。固定资产的帐面原价减去
预计净残值即为固定资产应提折旧总额。 固定资产的预计净残值一般应在固定资产原值的3％一5％以内，
(3)．预计使用年限 固定资产预计使用年限是指固定资产预计经济使用年限，即折旧年限，它通常短于固定资产的实际年限。
3．固定资产计提折旧的范围 企业在用的固定资产(包括经营用的固定资产、非经营用的固定资产、租出固定资产等)均应计提折旧。
具体范围包括：房屋和建筑物；在用的机器设备、运输车辆、电器设备、季节性停用和大修理停用的设备；以经营租赁方式租出的固定资产和
以融资租入方式租入的固定资产。
不应当计提折旧的固定资产包括：房屋和建筑物以外的末使用、不需用的固定资产；以经营租赁方式租入的固定资产；在建工程项目交付使用
以前的固定资产；已提足折旧继续使用的固定资产和未提足折旧提前报废的固定资产；按照规定提取维检费的固定资产；破产、关停并转企业
的固定资产；过去已估价单独入帐的土地。
月份内增加的固定资产，当月不提折旧，从下月起计提折旧；月份内减少的固定资产，当月照提折旧，从下月起停止计提折旧；已提足折旧超
龄使用的固定资产，不再计提折旧；未提足折旧提前报废的固定资产，其净损失计入公司当期损益，不再补提折旧
4．固定资产计提折旧的方法
1平均年限法
2工作量法
3加速折旧法等。
(一)平均年限法 平均年限法又称直线法，是按照固定资产的预计使用年限平均计算折旧额的一种方法。
固定资产年折旧率 = 固定资产原值-(预计残值-预计清理费用)
固定资产预计使用年限
2 某物业管理企业有柜式空调一台，每台原值35000元，预计使用年限为5年，报废时预计残值l 500元，预计清理费用100元，计算该项固定资
产年折旧率、月折旧率、月折旧额
年折旧额＝ 35000一1500十100 ＝6720元
5
年折旧率＝ 6720×100％＝19.2％
35000
月折旧额=35000×19.2%÷12=560
(二)工作量法
工作量法是以固定资产在使用年限内预计可完成的工作量(如总行驶里程、总工作时数、总工作台班数等)为分摊标准，根据各期实际完成的
工作量计算折旧的一种方法。采用这种方法计算折旧，各期折旧额的大小随工作量的变动而成比例变动。
计算公式为: 单位工作量提取折旧额= 固定资产原价 固定资产原值-（预计残值-预计清理费用）
预计使用年限内总工作量
年（月）折旧额=全年（全月）实际完成的工作量×单位工作量折旧额
1某物业管理企业有运输卡车一辆原值为120000元，预计净残值率为5％，预计总行驶里程为500000km，当月行驶里程为3000km，计算每公里
折旧额和该月折旧额。 120000×（1-5%）
单位里程折旧额＝ 120000×（1-5%）元/Km =0．228 元／km 500 000
500000
本月折旧额＝3000元×0．228＝684 元
(三)加速折旧法
现行财务制度规定，允许企业采用的加速折旧方法有双倍余额递减法和年数总和法两种。
1．双倍余额递减法 双倍余额递减法是以不考虑固定资产净残值的直线折旧率的双倍作为加速折旧率，乘以 每期期初固定资产帐面余额求得每
期折旧额的一种方法，又称定率递减法。
计算公式为
年折旧率＝ 2 ×l00％
预计使用年限
月折旧率＝年折旧率÷12
月折旧额＝固定资产帐面净值×月折旧率
3 某物业管理企业有卡车一辆，原值120000元，预计使用年限5年，预计净残值率4％，该卡车按双倍余额递减法计算各年的折旧额如下：
双倍直线折旧率＝2／5×100％＝40％ 净残值数＝120000元×4％＝4800
折旧计算表(双倍余额递减法) (金额单位：元)
年份 折旧率 每年折旧额 累计折旧 期末固定资产帐面 余额
1 40％ 120000×40％＝48000 48000 72000
2 40％ 72000×40％＝28800 76800 43200
3 40% 43200×40%=17280 94080 25920
4 　 25920--4800 =10560
2 10460 15360
5 　 25920--4800_=10560
2 115200 4800

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